Mercato Immobiliare: Mercato Immobiliare: tutti nudi alla … metà ( Numeri Impietosi, Ci Sono Troppi Immobili )

Di FunnyKing , il - 28 commenti

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Nota di Rischio Calcolato: Il pezzo che segue è impietoso e fotografa un dato di fatto. Tuttavia devo avvertirvi che la view di Rischio Calcolato sul mercato immobiliare e sul prezzo del mattone è attualmente sotto revisione. Nel senso che le mosse della BCE potrebbero cambiare radicalmente lo scenario ove si creassero le condizioni per una nuova bolla del credito immobiliare. Tutto dipenderà dai regolamenti attuativi che definiranno il mercato sugli ABS creato dalla BCE. Se le banche potranno creare ABS basati su Mutui che hanno come sottoscrittori famiglie e cittadini con meriti di credito bassi, potremmo assistere ad un nuovo ciclo di “caccia al mutuatario” come negli anni fra il 2002 e il 2008, in cui in pratica venivano concessi Mutui anche sul 120% del valore dell’immobile ed erano le stesse banche a spingere per importi i più alti possibili. Sapendo poi di vendere i crediti (Mutui concessi)  cartolarizzati su un fiorente mercato privato. Quel mercato ora potrebbe diventare PUBBLICO attraverso la BCE. Stiamo a vedere come questi ABS verranno regolamentati. (se i tedeschi lo permetteranno vuole dire che hanno deciso di sussidiare il Sud in via indiretta, il diavolo è nei dettagli).

da Aiuto Mutuo

La “lenta corsa” al deprezzamento degli immobili prosegue inesorabilmente il proprio cammino anche nella fine estate del corrente anno come già prospettato in altre occasioni e qua e là mormorato timidamente da qualche addetto ai lavori; non mancano le consuete dichiarazioni ottimistiche su una pronta ripresa del settore non appena fanno capolino dati collaterali meno negativi del solito come l’abbassamento del costo del denaro ad opera della Bce o l’ennesimo presunto incremento della domanda di mutuo laddove, come spiegato più volte, quello che sta aumentando è solo la richiesta di surroghe alla luce delle difficoltà economiche delle famiglie e della convenienza dei nuovi tassi e spread.

Altrettanto divertenti risultano i tentativi di proporre le proprie ricette di categoria per dare una scossa al settore con formule che spaziano da una mega-galattica proposta di impiegare 100 miliardi di euro nel settore edilizio (piovuti da dove non si capisce) a quella di detassare completamente le abitazioni (per spostare le imposte chissà dove, magari sui redditi o sulla produzione).

In attesa che il governo (questo o i successivi poco importa) provveda ad accontentare lor signori con nuove promesse e nel contempo prepari l’ennesima gabella con un nome nuovo e possibilmente originale, passiamo in rassegna altri dati, altri numeri e fatti che ci aiutino a delineare un quadro d’insieme sia in prospettiva storica che attualizzata per dare modo di farsi un’idea sull’andamento reale e sulle conseguenti prospettive dell’universo del mattone nostrano, in particolare su quello di natura residenziale.

Stavolta è il turno dell’andamento comparato tra popolazione, famiglie ed abitazioni disponibili, elaborato su fonte Istat per periodi di censimento decennale dal 1951 al 2011 con una coda statistica approssimativa sugli anni 2013-1014 (dati demografici di Istat riferiti a fine 2013 e dati immobiliari dell’Agenzia del Territorio riferiti a fine 2012).

Come si può apprezzare dal grafico che segue, nell’arco di un cinquantennio si è assistito all’incremento del 28% nella popolazione (da 47 milioni e mezzo a oltre 60 milioni), del 103% nelle famiglie (da 11 milioni 800mila a oltre 24 milioni) e ben del 207% negli immobili (da 11 milioni e mezzo a oltre 35 milioni).

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Mentre cinquanta anni fa, nell’epoca post bellica della ricostruzione, avevamo grosso modo una casa per famiglia ai giorni nostri il rapporto è diventato di 1,5 case per famiglia. Con alcune sostanziali differenze. Negli anni 50 c’erano ancora molte famiglie numerose tra cui tante obbligate a stare ancora in baracche, come magistralmente immortalato nelle pellicole dei film del periodo del neo-realismo italiano, oggi non solo le famiglie sono notevolmente ridotte nel numero dei componenti ma addirittura tante sono di formazione fittizia a causa della diffusa tendenza a dichiarare separazioni coniugali virtuali per convenienza fiscale.

Non a caso dal 1951 al 2014 si è passati da quasi una casa ogni cinque persone a oltre una casa ogni due persone; tenuto conto che le previsioni statistiche sulla popolazione italiana prevedono una sostanziale stabilità nei prossimi decenni mentre l’atavico amore per il mattone difficilmente tramonterà nell’arco di una sola generazione è facile prevedere che entro il prossimo ventennio saranno disponibili oltre 40 milioni di abitazioni, nonostante crisi, tasse e spese crescenti. Forse per allora emergerà qualche dubbio sull’opportunità di continuare a dedicare le migliori e residue risorse di un paese per un settore che nonostante le attuali gravi e conclamate difficoltà continua a riscuotere larghi consensi tra le fila degli organismi politici, industriali e finanziari.

Malgrado l’innegabile pesante situazione di nuove costruzioni residenziali invendute si tende insistentemente a chiedere e concedere nuove agevolazioni, vuoi sul piano burocratico, vuoi su quello normativo e fiscale. E’ notizia di questi giorni che il governo intende snellire al massimo le procedure di intervento per i lavori di ristrutturazione limitandole all’autocertificazione; se da un lato è corretto plaudire l’eliminazione di farroginose procedure di autorizzazione, specie in un mondo digitalizzato quale dovrebbe essere quello moderno, dall’altro viene spontaneo ipotizzare che nell’insieme innescherà … o meglio, incoraggerà anche lo storico processo di cementificazione abusiva che0 interessa lo stivale da vari decenni. Dal momento che il legislatore ben conosce vizi e virtù della gente italica è corretto presumere che abbia già messo in conto di trarne profitto con il condono prossimo venturo (sempre smentito e sempre puntualmente attuato in nome di necessità contingenti). Anche questa volta si è trattato dell’ennesimo segnale [mica tanto] cifrato agli interessati, un “pronti – via!” collaudato negli scorsi decenni. Probabilmente se ne riparlerà tra il 2017 ed il 2018, magari prendendo spunto dall’ennesima esigenza dettata dalle regole europee senza neanche operare uno eccessivo sforzo di fantasia.

Si tratta di una dietrologia fondata unicamente sul processo alle intenzioni? Può darsi, avremo modo di verificarlo insieme.

Nell’attesa dei prossimi sviluppi ci limiteremo ancora una volta a riservarci il ruolo di spettatori nella consapevolezza che la febbre da mattone continuerà a sottrarre altre preziose risorse che altrimenti indirizzate avrebbero potuto rinnovare e modernizzare il tessuto socio-economico del nostro paese mentre ci tocca assistere all’ennesima corsa alla cannibalizzazione semi-volontaria del proprio patrimonio di risparmi ed energie umane per dar vita alla solita sagra dell’investimento buono per tutte le stagioni, in barba agli alti costi di realizzazione, acquisto e manutenzione ed in presenza di rendimenti comprensibilmente sempre più risicati o nulli.

E si persisterà in questa inerte politica di ipertrofizzazione del mercato immobiliare intrappolati in un gorgo di luoghi comuni ed ad abitudi senza apparente via d’uscita per ritrovarsi un giorno economicamente più esausti di adesso e con un patrimonio edilizio che varrà grosso modo la metà.

WK

sylvestro

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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  • IcemanTM

    Se non cambia il “bias” della gente non cambierà il mercato.
    Anni di megatasse hanno radicato l’idea che se compri un immobile sei scemo.
    Ora è difficile tornare indietro senza una revisione dell’esazione…altro che mutui.

    • Se uno compra in Itaglia un immobile “adesso” non è scemo?
      Per investimento intendo.

      • IcemanTM

        Assolutamente si se lo compra per investimento; sarà ucciso da Imu+tasse sul reddito. Per abitare direttamente la pressione fiscale invece è ancora un filo più bassa che non altrove.

  • Turbo-mind

    Sono totalmente d’accordo sulle conclusioni anche se ho seri dubbi sul successo della nuova caccia alle teste delle banche. Stavolta sarà diverso dal 2002-2008, la gente non ha i soldi per arrivare a fine mese figurarsi se si mette in testa di acquistare una casa. Per accendere un mutuo bisogna che ci sia la capacità restitutiva.

  • Giovanni Devoto

    Per quel poco che conta la mia opinione, ritengo che il mercato immobiliare italiano debba ancora scontare (dipendendo dalla città e dalla zona) tra il 25 e il 50%.
    Non sarà un bagno di sangue rapido come in Spagna… no, seguirà lo stile Monti-Letta-Renzi: lento dissanguamento… a botte di 5/6/7 magari 8% all’anno…
    E’ impossibile che con questi redditi, con questi dati demografici e soprattutto con un sistema paese ultra tassatore gli immobili possano non dico riprendersi ma resistere.

  • Friendly Cynic

    Con la scusa di fermare la cementificazione potrebbero imporre uno stop di dieci anni alle nuove costruzioni, portando nel frattempo al 70% in 5 anni, la detrazione su tutte le ristrutturazioni: il prezzo degli immobili dovrebbe salire.

    La tassazione gravante sugli immobili potrebbe essere abolita e compensata da un aumento della tassazione sulle rendite finanziarie, incentivando così l’investimento sugli immobili sia per l’acquisto che per la ristrutturazione.

    • Simone Tretti

      Ed improvvisamente la rettitudine diviene una malattia trasmessia via cocaina e tutti i politici italici ne vengono contagiati, decidendo (oltre le sue sopracitabili belle cose) di tagliarsi lo stipendio, le consorterie, magari tagliarsi anche le vene per fare un piacere alla gente.

      • Friendly Cynic

        Io scrivevo in linea teorica: è ovvio che i maiali non faranno mai nulla di buono a parte l’assicurarsi che la loro mangiatoia sia sempre riempita.

  • Michele Francia

    Io sono almeno 3 anni che mi guardo in giro per comprare casa, ora ho addirittura un figlio in arrivo e continuo a non vedere nessuna convenienza nel comprare un immobile. Nella mia zona (provincia del nord ultradepressa) fino a 10 anni fa la gente comprava ad oltre 3000 euro al metro! Una roba da pazzi fuori di melone! Nella vicinissima riviera ligure (15km) ancora oggi si parla di 8/10000 euro al metro in palazzi DI MERDA neanche sul mare. Il mercato deve scontare più del 50% ancora perché sia almeno pensabile comprare.. Avendo visto benissimo i prezzi e le offerte in giro posso assicurare che i prezzi della prov. di SV (case “di vacanza” sul mare) sono a parità di immobile più del doppio della costa azzurra.. una cosa da pazzi! Oggi fanno affari solo quelli che hanno tantissima liquidità e comprano sull’unghia da chi è con l’acqua alla gola, la gente normale che deve farsi un mutuo e non ha la liquidità va a contrattare per cifre fuori dal mondo. Io nel frattempo sto in affitto, risparmio ed aspetto.

  • pierluigi86

    Sto grafico non significa granche, ci sono interi paesini dalla mie parti pieni di case ma vuoti, purtroppo il problema è che non c’ è lavoro e reddito per i giovani, ergo famiglie, ergo necessitè di una casa. Case che hanno un reale valore e pregio non si deprezzeranno , tutte le altre varranno niente.

  • Marcosei

    E in Ticino che cosa si prevede?

  • fabio

    A me sembra solo che si stia tornando, come in molti altri campi , ad un rapporto prodotto-prezzo più realistico.
    Prima dell’euro, nelle mie zone si comprava una casa di 90 mq a 150-170 milioni di lire o anche meno.
    Poi, dopo l’euro, in pochissimi anni si è balzati a 150.000-170.000 euro fino ad arrivare (nel caso di appartamenti con un poco di terrazzo o comunque un poco più pregiati della media) a 220.000 euro e più.
    Quindi una persona dovrebbe, nella logica di chi vende, pagare quasi mezzo miliardo delle vicchie lire per un appartamento? Ovvero quattro mura e un poco di tubi?
    Quando prima dell’euro con mezzo miliardo ti compravi almeno una villa (e giustamente ra una cosa da ricchi)?
    Passare l’intera esistenza a pagare un mutuo, sempre sperando che non succedano imprevisti?

    • nathan

      Se molti “imprenditori improvvisati” avessero ragionato così , invece di sentirsi tutti gran investitori di beni che si sarebbero rivalutati all’infinito ( ma dai .. ) , impiccandosi per 30 anni in mutui all’80 dello stipendio per 4 mura ammuffite costruite 40 anni fa a prezzi stargonfiati , senza differenzazione alcuna d’investimento, ed avessero optando per il semplice affitto ( prima risparmio , poi compro , magari cash dopo tanti anni pagando il semplice godimento del bene fino ad allora )….oggi non saremmo in bolla.
      è la tipica mentalità italica del tutto e subito guadagnato con calma ,tanto in trent’anni l’economia rimarà la stessa ..
      e tutto per dire ai parenti e agli amici ” qusta è casa mia ” .. quasi ..

    • Giano

      Se ragioniamo con la lira stiamo freschi. Oggi un lavoratore parte già con 900 euro al mese. Prima chi prendeva 1.800.000 lire al mese era zio paperone. Non facciamo confronti del menga.

  • Franco Grassi

    Non capisco perche nell’articolo si dice che la popolazione restera stabile nel futuro… non ho statistiche ma a senso direi che il calo demografico e’ iniziato a fine anni 70… gia’ allora poche famiglie con piu di due figli, molte con uno soltanto…

    Adesso, c’e’ almeno una generazione fra i 20 ed i 40 anni CHE MATERIALMENTE NON HA RISORSE PER RIPRODURSI.

    L’ultima volta che sono tornato in Italia mi ha fatto impressione, pochissimi bambini, molte giovani coppie con cane….. e molte sedie a rotelle spinte da badanti dell’est. Erano passati solo 5 anni.

    L’impressione che si torni al medio evo e’ stata prevalente, fra 50 anni saremo 20 milioni? E allora potremo permetterci l’attuale patrimonio immobiliare, la attuale rete di servizi? Che ne sara’ degli aeroporti? Se non c’e popolazione non c’e’ traffico e si chiudono.

    Invece che a Malpensa per andare in America si dovra andare a Zurigo o Francoforte? Ci si andra in aereo o in auto?

    Mioddio che situazione!

    • Sergio Andreani

      ” Gli immigrati sono una risorsa.
      Pagheranno le nostre pensioni ”

      Livia Turco
      Partito Democratico
      Torino 1998

      • Arcaico Raven

        In realtà quella è la vera soluzione. Solo se si capisse che l’immigrato non è il marocchino al semaforo ma lo straniero con titolo di studio o l’imprenditore estero che decide di investire in italia il suo futuro, un po’ come oggi è in Australia dove gli australiani sono solo 20 milioni.
        Se solo avessimo regole di mercato competitive ed uno Stato efficiente. Saremmo veramente il Belpaese dove tutti vogliono vivere, e noi giovani di oggi a campare di rendita con i soldi dello straniero.
        Questa è l’Italia che vorrei…. ma so che sto sognando.

        • nathan

          quali pensioni ? quelle col retributivo ?
          Neanche un’immigrazione colossale di alieni riuscirebbe a pagarle .

          • Arcaico Raven

            Certo, ormai la frittata è fatta e non si torna più indietro, io mi riferivo a come avrebbe potuto essere l’Italia se invece di dar retta a sindacati, clientelismo politico e logiche dell’accogliamoli tutti (anche se non hanno un lavoro o risparmi loro), avessimo avuto la stessa mentalità di paesi anglofoni e nordeuropei. E non è detto che mi riferissi alle pensioni col retributivo.
            il potenziale c’era, paese bello, buona cucina, e un tessuto industriale fiorente in certe aree, ecc.

          • nathan

            no , non essere pessimista , dovremmo per forza tornare indietro …
            Il mercato ci obbligherà a tornare indietro ed a cancellare dal gergo italico il termine ” diritti acquisiti” .

        • Franco Grassi

          Regole di mercato????

          ‘e’ una contraddizione, dove ci sono regole non c’e’ mercato libero. In definitiva c’e’ quello che abbiamo sempre avuto e ha funzionato portandoci allo sfascio.

          Quello che ci salvera e’ capire che LO STATO E’ IL PARASSITA DELLA SOCIETA’ e di consegenza riprendere a fare affari fra noi, che siamo la societa’ e sappiamo meglio di LORO come le cose vanno fatte

    • YouNeedAThneed

      son d’accordo con te. forse solo l’iimigrazione ha tenuto la popolazione “alta” negli ultimi 20 anni. Almeno se guardi alle scuole materne oggi sembra così

  • zioru

    La mia soluzione: tassare pesantemente le case vecchie e vuote, specie quelle ereditate, in modo che i proprietari siano obbligati a venderle a prezzi stracciati cosicchè ci sia convenienza ad abbatterle e a rifarle, immettendo sul mercato abitazioni nuove e moderne a costi accettabili. Cosi si aiuta l’edilizia, contemporaneamente si modernizza il parco abitazioni esistente , si ferma la cementificazione, e non si conserva un patrimonio immobiliare ormai decrepito e orrendo, lasciando la ristrotturazione solo a situazioni particolarmente caratterizzate, centri storici e palazzi di pregio.

    • EdoardoB

      Tutto bello in linea teorica, e posso anche concordare sulle finalità. Ma forse lei non si rende conto, dall’alto del suo dirigismo, che ci sono delle case che sono semplicemente invendibili in un mercato con le tasse da lei proposte.
      Finirebbe semplicemente con il mandare in rovina le persone che hanno immobili di famiglia, ma non liquidità.

    • Simone Tretti

      Abbatterle e ricostruirle…

      Con quali soldi?

  • Aston

    L’ultima spiaggia per l’immobiliare è l’introduzione dei mutui con restituzione dei soli interessi, sul modello americano o svizzero, e con una quota di downpayment del 20/30%.
    (magari legandoli ad un discorso solo di nuove costruzioni/riqualificazioni in classe A+)
    Però questo lo devono decidere, e finanziare, a Francoforte, non a Roma di sicuro.

  • Mauro Rossi

    Spero che la Germania si opponga a questa follia degli ABS, più che altro per salvare migliaia di famiglie italiane dalla schiavitù di un mutuo trentennale e da una vita infelice.

  • ricca

    continuo a non capire perché quando i prezzi salgono e la gente si deve svenare, allora va bene, e quando la ruota gira, tutti a preoccuparsi per far si che i prezzi salgano in eterno……. E’ una @@ta galattica. I pezzi devono scendere punto e basta. Il potere d acquisto farà il prezzo. Chi non lo capisce, vuol vivere nel paese dei balocchi.

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