Mercato Immobiliare: a che punto siamo? Scaviamo….

Di Giovanni Baudo , il - 31 commenti

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Ritengo sia giunto il momento di fare un punto di situazione relativamente al mercato immobiliare nostrano. Anche per il 2014 i grandi centri studi hanno optato per rimandare all’anno prossimo la ripresa. Fanno così ormai da 6 anni, prima o poi, “l’anno prossimo” sarà quello giusto.

Per iniziare diamo uno sguardo ai dati di compravendita trimestrali:

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Non ci sono grossi scossoni, a parte il trasferimento di alcune migliaia di NTN (compravendite espresse in numero transazioni normalizzate) dall’ultimo trimestre del 2013 al primo del 2014. Dal primo gennaio entravano in vigore le nuove aliquote di imposizione fiscale, e ritengo normale il procrastino di qualche mese del rogito per pagare qualche migliaio di euro in meno. Per il resto è tutto uguale.

Vediamola nella versione trimestre su trimestre diviso per anni:

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Anche in questo caso (clicca sull’immagine per ingrandirla) salta subito all’occhio la totale stagnazione del mercato immobiliare. La linea rossa, quella che rappresenta il 2014, sostanzialmente ricalca quella del 2013, dove le compravendite non erano andate affatto bene. Peraltro come detto più e più volte, esiste uno zoccolo incomprimibile di NTN al di sotto del quale non si può scendere, probabilmente 400K o un suo vicino intorno è tale livello.

Proiettando i risultati in possesso al momento (I e II trimestre 2014) possiamo stimare ancora per quest’anno un dato complessivo intorno alle 400.000 unità compravendute, o poco più.

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E’ il momento ora di argomentare alcune notizie che girano per il web. La prima, non esiste alcuna ripresa del mercato immobiliare, come dimostrano i grafici degli andamenti immobiliari a Roma e Milano, da sempre città driver per il mercato immobiliare:

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Come è facile notare non esiste alcuna ripresa, nè nei mesi appena trascorsi nè nei mesi a venire (6-12 mesi), come testimoniano le quotazioni delle principali società di intermediazione immobiliare presenti nel nostro listino azionario:

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Poi, altra notizia impacchettata a dovere,  si sventola ai quattro venti che le richieste di mutui sono in ripresa… vero! Ma quelli per surroga! Quindi non c’è alcuna corsa agli sportelli delle banche per l’accensione di nuovi mutui, ma solo di mutui per la surroga dei vecchi, magari contratti in un periodo in cui IRS e spread vari erano meno favorevoli di oggi. A testimonianza di ciò, ecco due grafici tratti dal documento “Osservatorio Mutui” redatto dallo staff di Mutuionline.it:

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La percentuale dei mutui erogati per le finalità di cui sopra (surroghe) salgono a due cifre percentuali alla volta per semestre e i dati del 2014 non sono ancora completi ovviamente. L’istogramma azzurro, mutui per nuove abitazioni, si comprime semestre dopo semestre.

Ci sono ancora dubbi sulla ripresa che NON C’E’?

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  • Luigi Zambotti

    Peccato che manchi il grafico col numero delle messa in vendita di box, perchè il box é il primo bene immobiliare che si mette in vendita, se lo si ha, quando si é in difficoltà economiche.

    Apparirebbe chiarissimo l’andamento del mercato immobiliare e sopratuitto dello stato economico di sempre più numerose famiglie.
    In breve: il contenuto dell’articolo é molto ottimista.

    • Luigi, ho cercato di essere asettico…dati, grafici…
      Interessante la questione dei box..

  • Carmina Burana

    Verissima la questione dei box……nessuno conosce questo dato?

  • marcel

    E per quanto riguarda i prezzi cosa ne pensate, scenderanno ancora?

    • C’è ancora margine di discesa. ..domanda e offerta sono ancora distanti un buon 20%..ovviamente dipende da città e città. Ma difficilmente vedremo prezzi che iniziano un galoppo all’insù. ..di massima una stabilizzazione del mercato su valori più “umani”.

      • Simone Tretti

        E’ anche difficile veder repentine discese: chi ha grandi possedimenti immobiliari come controvaluta, non ha interesse a vendere (o svendere) col rischio di far crollare il prezzo ed il proprio possedimendo.

        • Ma il mercato non è fatto solo dai grandi. ..anzi…i prezzi si muovono per lo più dai piccoli. ..che spesso in alcuni frangenti si fanno prendere dal panico.

          • Simone Tretti

            Sottointendevo i gruppi bancari.. 🙂
            I piccoli non riescono a coordinarsi a mio avviso, i gruppi bancari si.

  • Giuseppe

    Ma è poi un male che i prezzi degli immobili calano?
    Considerando che il mercato era in bolla (e mica piccola) un aggiustamento che riconduca i prezzi a condizioni accettabili mi pare anzi un bene.

    • Assolutamente vero.

    • Assolutamente vero. I prezzi alti non fanno altro che bloccare i consumi da parte delle famiglie e l’economia si inceppa.

  • Mich Paga

    Oltre ai box, giusta osservazione di Luigi, dalle mie parti, Bergamo, alcuni cantieri per la costruzione di palazzine signorili in classe A sono fermi (predisposto recinzioni, cartellonistiche ecc).
    Erano gli unici che non risentivano la crisi e si piazzavano bene.
    Staremo a vedere ma la vedo dura; ogni tanto butto l’occhio anche sulle vendite immobiliari tramite aste e il numero di procedure che vi trovo è pressochè triplicato a confronto dello scorso anno.

  • Giacomo Ha.

    Personalmente mi dispiace per chi ha investito i risparmi nella casa e si è esposto con muti accesi negli ultimi anni. Tuttavia, poiché ho viaggiato un po’ e ho visto le abitudini di altri paesi, ho sempre pensato che quella degli italiani per la casa fosse proprio una ‘mania’. Investire nella casa ha ovviamernte un senso, ma alla fine tutto dipende dal prezzo che si paga per fare qualcosa che si ritiene ‘razionale’ o ‘sicuro’. Certo, un tetto proprio sulla propria testa è importante, ma le manie creano bolle…

    Dieci o quindici anni fa, forse influenzato dalle abitudini degli americani (nelle città moltissimi sono in affitto), mi sono detto che sarebbe stato meglio investire i risparmi in altro modo. Per mia fortuna partivo avvantaggiato nella decisione, dato che mia moglie (straniera) una casa l’aveva già.
    Non mi sono mai fidato delle balle raccontate dalle varie agenzie immobiliari che hanno sempre bellamente fregato gli acquirenti (insieme alle banche). Alcuni conoscenti mi dicevano che ero pazzo a spendere per l’affitto. Ho cercato di spiegare loro la questione del ‘costo del denaro’, ma non c’è stato nulla da fare…
    Ora, quelli meno fortunati stanno mettendo in vendita i box. Altri si mangiano comunque le dita. Quelle persone hanno oggi una visione un po’ diversa su cosa è ‘razionale’ e ‘sicuro’.
    Chi ha una casa e la affitta va spesso in perdita con le tasse di oggi, la manutenzione e il mercato della locazione. Naturalmente, tra alcuni anni (quanti?) la situazione potrebbe invesrtirsi e, allora, per chi ha la disponibilità potrebbe convenire acquistare immobili a basso prezzo.

    Le previsioni sui prezzi del mercato immobiliare, secondo una conoscenza del settore, sono queste (sono di qualche mese fa, ma penso che siano ancora attuali):
    Zone centro città:
    Prezzi ufficiali in calo, ma leggero. Però: aumento degli sconti (dati non facilmente tracciabili). Oltre certi sconti il venditore preferisce comunque aspettare, piuttosto che svendere.
    Zone città non centrali:
    Prezzi ufficiali ancora in calo sostanziale. Aumentano inoltre gli sconti. Molte più vendite di appartamenti medi e grandi che poi vengono divisi per risparmiare (infatti il prezzo/mq diminuisce con la metratura totale). In una dozzina d’anni i prezzi di queste zone sono calati in media del 40% (ancora di più se teniamo conto del caro vita)!
    Affitti:
    Gli appartamenti di proprietà di banche, assicurazioni o altri istituti sono quelli che offrono le maggiori garanzie. Siccome però alcune società soffrono la crisi, anche alcuni di questi appartamenti sono messi in vendita (almeno al di sopra dell’aliquota di capitale immobiliare che mi pare obbligatoria per legge).
    Non è la crisi dei subprime, non è la bolla irlandese o spagnola (quella delle casse di risparmio), ma la discesa continuerà ancora per un bel po’…

  • marcel

    pensate ad un altro meno venti per cento? in quanti anni? certo che tra immigrati che partono, giovani in uscita verso l’estero e il fenomeno ormai sembra iniziare anche in Lombardia, il prezzo degli immobili sara’ in calo per un bel po’, o sbaglio?

  • biafra66

    Giovanni Baudo bello questo punto sull’immobiliare!!! Senti ho un bel trilocale+box a 1KM da EXPO, finiranno prima l’Expo del 2020 o vendero’ prima io…..nel caso sei interessato?
    Da noi siamo sotto prezzi del “picco” di un buon 30% e c’e’ una marea di invenduto,alla fine se vuoi liberarti dell’appartamento devi tentare con un 35/40% + bonus.
    …..ahaha parecchie aste di banche vanno deserte malgrado ribassi indecenti!!
    Ghe né minga!! …..gran bel default!!

    • authari

      Grande biafra, sei il mio idolo, ti leggo sempre mooolto volentieri

      • biafra66

        Ti ringrazio…..anche se,sarebbe bello commentare un po’ meno le disgrazie dello stivalone itagliano….e commentare un po’ di piu’ i pregi;ma ti giuro non riesco a trovarne uno.
        Mi raccomando tutti per uno e uno per tutti su RC!!!
        Buona giornata

  • Cartomante

    Osservatorio Congiunturale sull’Industria delle Costruzioni di luglio 2014 dell’ANCE:

    https://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0CCEQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.ance.it%2Fdocs%2FdocDownload.aspx%3Fid%3D20284&ei=ThlQVMKOOOXnygPVioDICw&usg=AFQjCNFbCVRS0-bN5VBkpi-3fK0HTSG-Xg&bvm=bv.78597519,d.bGQ

    si riportano i seguenti dati:
    il volume d’affari relativo alle costruzioni è pari a quello del 1967, ed il numero di domande per concessioni edilizie su abitazioni nuove è lo stesso del 1936.
    Non aggiungo altro.

  • IL vero casino non è il prezzo degli immobili, ma la tassazione sulle case in aumento.
    La combinazione dei due fattori può portare ad un vero e proprio tracollo delle quotazioni.
    Ovvero molti non vorranno case per “investimento” neanche regalate.
    Io ho visto con i miei occhi un attico in Grecia, nella zona del Pireo ad Atene.
    Zona già non prestigiosa.
    Il prezzo è caduto dai centocinquantamila a cinquantamila in un paio di anni, e è rimasta invenduta, per via dei 2500 euro di tasse da pagare tutti gli anni, ovvero il 5% del valore attuale…

  • Franco Grassi

    Credo proprio che la demografia non aiuta, anzi…. i quaranta-cinquantenni non hanno fatto abbastanza figli da sostituirli….gli attuali trentenni non si riproducono abbastanza, e non hanno in progetto di fare figli nei prossimi anni, vista la situazione si cerca di sopravvivere….

    Quelli che hanno 20 o 10 anni adesso, pur non avendo colpe, non avranno un lavoro stabile, non avranno previdenza vedranno gli effetti del default e lo pagheranno TUTTO sulla propria incolpevole pelle.

    I migliori, come dice Funny King sono gia’ andati via… per quale motivo l’talia non dovrebbe diventare una GRANDE DETROIT? Anni fa ho visto case in asta a partire da un dollaro. Vedremo attici ai Parioli in asta a mille euro?

    Intanto la crisi immobiliare e’ arrivata in India che ha ancora una demografia vivace per un decennio circa. Chi ha notizie attendibili della Cina?

    Un modello culturale che si e’ espanso in tutto il mondo, si rivela fallimentare… tutti hanno copiato tutti gli altri, la globalizzazione dei modelli di comportamento, ci ha reso tutti uguali e tutti incapaci di fare i conti con la realta’

    Chi vivra vedra.

    • Cartomante

      Non credo che in Italia si possano mai degli attici ai parioli a mille euro. E’ più probabile che a qualcuno venga comprata una casa a sua insaputa, come è già capitato al buon Scajola. O che si possano acquistare case dello stato con uno zero in meno, come hanno fatto TUTTI i politici che vediamo alla tv.
      Costituzione Italiana
      art. 1
      L Italia è una repubblica fasulla, fondata sulla truffa. La sovranità appartiene ai politici, che la esercitano in modo esclusivo, nel rispetto dei propri interessi.
      Tutto il resto ha poca valenza.

  • Francesco Talarico

    Complimenti anche a Prelios e Gabetti che hanno perso il 99% dai massimi (controllate per credere)

  • Felicetto

    i fattori che determinano il prezzo degli immobili sono tre: salari, mutui, tassazione. direi che su salari e tassazione stiamo molto peggio di 5 anni fa e le prospettive nn sono positive. Se consideriamo poi ai fini dell’acquisto dell’immobile a fine di investimento sul residenziale abbiamo il problema della mancata esecuzione degli sfratti, per tanto si preferisce uno yield del 3% a Londra ma sicuro che un 6% a Roma ma con il rischio famiglia con bambini te vojo paga’ ma nun posso. sul fattore demografico sono meno preoccupato in quanto lo stock di case in classe A e’ molto basso rispetto alle catapecchie dei vecchi che nn vuole nessuno xche’ la ristrutturazione costa molto tempo e ha costi incerti, forse il problema e’ di abitudini di consumo dei giovani, tra estetista, iphone, vacanze e serate nn resta poi molto per un eventuale mutuo. I nonni mica uscivano a cena tutte le settimane o si facevano le vacanze in posti esotici, ma erano i primi risparmiatori al mondo.

  • marcel

    C’e’ qualcuno che possa dire quando questo mercato possa ripartire? quanti anni di stagnazione ha davanti a se’ una volta raggiunto il minimo?
    Grazie

    • Baldaccio Bruni

      Il mago Otelma

    • Alberto Gregorio

      Il mago Otelma, ecco il nuumero : 010 2476997

    • Il mercato immobiliare dipende da decine di variabili, spesso legate tra loro e quasi mai prevedibili oltre un orizzonte temporale di 1-2 anni. Ci sono alcuni indicatori che danno indicazioni sul quando il mercato potrebbe aver trovato il fondo, ma offrono indicazioni sempre su un orizzonte biennale. Dire quando il mercato ripartirà, o quanto stagnerà ritengo sia difficile (se non impossibile) da predire, ritengo più pagante monitorare gli indicatori e prendere posizione in base ad essi.

      • marcel

        Grazie. In questo suo articolo non si parla dell’eventuale influsso che fondi della BCE, avrebbero dovuto dare al mercato immobiliare tramite nuova linfa per mutui alle famiglie. In genere sono negativo sul settore, mi sembra che siano per sempre persi elementi che potevano dare valore agli immobili, il posto fisso con possibilita’ di accensione mutui, una tendenziale corsa alla poverta’, con progressiva diminuzione della classe media, fenomeno che nn e’ concluso. Emigrazione giovane e qualificata, immigrazione da sussidiare. Questi sono elementi strutturali che a mio avviso depongono negativamente e lo faranno a lungo.

  • alessandro pasqual

    non credo che le azioni delle società immobiliari possano rispecchiare l’andamento del mercato immobiliare… ad esempio gabetti, ha avuto delle forti oscillazioni a causa della sua ristrutturazione del debito, indipendentemente che il mercato vada bene o male…
    http://www.gabettiveronacentro.it

  • Maurizio moretti

    se ci si abita può essere un investimento, come anche per il centro storico piccolo tagli. Per il resto questa generazione che si affaccia sul mondo, i soldi li va investire in un altro paese, dove ci sono prezzi più abbordabili. Oppure ci vive con i soldi e non li reinveste.

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