L’immobiliare: finalmente abbiamo i dati completi delle compravendite del 2011!

Di Giovanni Baudo , il - 10 commenti

L’Agenzia del Territorio ha oggi pubblicato il dato delle compravendite immobiliari nel quarto trimestre del 2011 completando quindi la serie dell’anno scorso. Il dato è leggermente migliore delle mie aspettative, ma abbondantemente peggiore delle previsioni di molti (tipo Scenari Immobiliari che ne sperava 670.000!), visto che a spingere il mattone in ogni modo, con mezzi più o meno leciti, nel nostro Paese sono in tanti.

Ecco la tabella aggiornata con l’ultimo dato:

 

 

Quindi, come potete vedere dalla tabella il dato dell’ultimo trimestre è 170.181 NTN (compravendite normalizzate). Meglio rispetto ai 160/165.000 che mi aspettavo, portando il totale a 598.098, contro la forchetta 570/590.000 attesi dal sottoscritto a inizio anno.

Gli “spargitori di ottimismo” parlavano di un risultato compreso dai 620.000 ai 670.000. Tanto dare i numeri non costa nulla. Se non sapete a cosa mi riferisco leggete questo articolo del III trimestre 2011 .

Di seguito il grafico aggiornato trimestre su trimestre per comprenderne meglio l’andamento stagionale:

 

 

Sulle ordinate ovviamente le compravendite relative al trimestre indicato sull’asse delle ascisse. I diversi colori rappresentano i diversi anni.

Da questo grafico possiamo concludere che il mercato al momento sta trovando un punto di supporto dove poter tentare una stabilizzazione. Ma ricordatevi che parliamo di volumi di compravendite, non di prezzi. Per il repricing completo passerà ancora qualche anno (almeno).

Personalmente mi aspetto qualcosa di paragonabile a un sell-off azionario nei prossimi anni. Compravendite in salita, prezzi a picco. Di prezzi in salita, credo non ne sentiremo parlare per molti anni, se non nei report di Prelios, Gabetti e Tecnocasa, a meno di soliti e fisiologici “rimbalzi del gatto morto”.

Di seguito il grafico storico delle compravendite dal 1990 al 2011:

 

 

Come dicevo poco più su, sembra che il mercato in termini di volumi abbiamo trovato quello che nell’azionario chiamiamo supporto.

I prezzi lo troveranno anche loro molto presto visto l’aria che tira sui mutui, unica vera ragione dell’aumento indiscriminato degli ultimi anni. 

Se qualcuno vi dirà che il mercato si trova a livelli più alti di quelli del 1990, invitatelo (e inviatelo) a fare alcune riflessioni.

La prima: nel 1990 la popolazione era 56 milioni 700 mila circa, oggi è 61 milioni. Siamo circa il 10% in più. Dovremmo aspettarci quindi che fisiologicamente le 500.000 del ’90 siano diventate 550.000, ad esempio.

La seconda: una popolazione più grande significa anche più morti, più morti significano più eredità e più eredità significano più NTN (proprietà transitiva dei defunti!).

Considerando che il tasso di mortalità in Italia è piuttosto stabile (leggermente in aumento), ed è variato dai 9.6 morti ogni 1000 abitanti all’anno nel 1990 a 9.83 nel 2009, e approssimando che per ogni due decessi avviene una trasferimento di proprietà immobiliare (morte di due ipotetici coniugi), possiamo dire che nel 1990 circa 272.000 NTN erano dovute a semplici eredità. Con lo stesso calcolo, nel 2011 possiamo ipotizzarne 300.000. Poco meno di 30.000 in più rispetto al 1990.

Terzo: altro elemento da considerare, i divorzi, a cui fanno di solito seguito un passaggio o più passaggi di proprietà. Ipoteticamente il marito che cede mezza proprietà dell’immobile alla ex-moglie, e a sua volta ne acquisisce uno per andarci a vivere (ovviamente non è sempre così semplice, ma esistono anche divorzi con spartizioni di 5-6 o più appartamenti, basta pensare alle coppie più abbienti). Nel periodo considerato, 1990-2011, i divorzi in valori assoluti sono passati da 27.000 nel 1990 a 55.000 nel 2011 (anche in questo caso la crisi ha colpito, facendo attenuare il trend rialzista). Quindi altri 30.000 NTN potenziali in più da considerare come differenza tra il 1990 e il 2011.

In sintesi, e smetto di annoiarvi, il numero di compravendite del 2011, è certamente paragonabile in senso generale a quelle del 1990 o del 2000, ma dobbiamo anche tener conto di questi fattori distorsivi. Quindi quando qualche venditore di fumo ci vorrà far credere che il mercato di oggi va meglio di quello del 1990 o del 2000, ed è pronto per ripartire, sapremo cosa rispondere (o dove mandarlo).

 

Alla prossima!

 

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