Gli immobili un ottimo investimento: neanche per sogno!

Di Giovanni Baudo , il - 41 commenti

Mi risulta assai difficile comprendere il motivo per il quale ancora oggi, con una (supposta) cultura economica abbastanza diffusa, si continui a ritenere l’immobiliare un mercato esente da rischi e redditizio, quando basterebbe fare i cosiddetti conti della serva per comprendere agevolmente che così non è, anzi!

Sentiamo parlare continuamente di spread, di tassi, di inflazione, ma quando si devono impiegare queste semplici nozioni per fare un po’ di conti e scegliere tra investimenti alternativi, ecco che arriva inesorabile il più atavico dei retaggi culturali: “il mattone non tradisce mai”.

Allora vi propongo di farli insieme i conti della serva.

Ipotizziamo di avere 530.000€ e di volerli investire. Mettiamoci alla ricerca di un immobile di questa cifra e successivamente lo “offriremo” in affitto.

Apro il portaportese (famoso giornalino di annunci romano) e trovo:

 

 

Ecco il mio immobile! Che affarone, poco più di mezzo milione di euro per salone due camere cucina e un bagno. La zona è eccellente, siamo a Prati, ottimo quartiere di Roma.

Passiamo alla fase b, diamo in affitto il nostro immobile. Quanto potrò ricavarci? Senza bisogno di perderci il sonno, riapriamo il portaportese e vediamo a quanto viene concesso in affitto un appartamento similare. 

 

E’ decisamente meglio quest’appartamento, 1700 euro e in più a Piazza Cavour, dietro palazzo di giustizia, tra via Crescenzio e via Cola di Rienzo. Per chi non vive a Roma sono solo nomi, ma per chi conosce l’argomento sarà chiaro quanto è più pregiato questo appartamento rispetto all’altro. Dimenticavo, ha pure un bagno in più e il riscaldamento autonomo, che non è poco. Ma noi siamo fortunati e riusciamo trovare il pollo, perchè di ciò si tratta che firma il nostro bel contratto.

Dimenticavo, dobbiamo pagare la nostra agenzia immobiliare (per l’affitto lo trascuro), il notaio, l’imposta di registro. Mi sono dimenticato qualcosa? Può essere, ma questo basta.

Il notaio è amico mio e pago solo 5000€. L’agenzia è truffaldina e si fa pagare solo il 3% di cui una parte in nero. L’imposta di registro…boh, diciamo zero! Per comodità.

Allora, il mio immobile è costato in totale 550.000 (era un po’ di più, arrotondiamo, sempre per difetto).

Vediamo ora la mia rendita: 1700 x 12 mesi = 20.400. Un pizzico di cedolare secca: 20.400 – 20% = 17.000. Una spruzzata di IMU: diciamo 2000 euro se si sono dimenticati di aggiornare il catasto dal 50 a.C..

Rendita totale: 15.000 euro. Che su 550.000 euro investiti sono la bellezza di…2.7%!

Signori niente da dire, abbiamo proprio la stoffa dell’investitore!

Cosa avrei potuto farci con 550.000 euro? Una festa ad Arcore? Si… Oppure?

Un BTP decennale che frutterebbe netto il 4.9% ossia 26.950 euro?

Dei Bonos decennali spagnoli che rendono il 6.2% netto ossia 34.100 euro?

Dei conti deposito vincolati a 30 o 36 mesi che rendono netti circa il 4% ossia 22.000 euro? 

(http://www.rendimax.it/scopri_rendimax/rendimax_vincolato , http://siconto.bancasistema.it/it/index.php , ad esempio, con la tutela del Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi)

Delle obbligazioni corporate che su scadenze oltre i 5 anni rendono facilmente il 5% ossia 27.500 euro?

Mi abbono a RC Plus?

Dei fondi con performance consolidate nel tempo con massimi voti di rating (Carmignac o Templeton ad esempio) che su 10 anni offrono un annualizzato di oltre il 7% ossia 38.500 euro?

Gentili lettori, la lista potrebbe continuare ancora a lungo, in vero la scelta più azzeccata sarebbe un mix variegato di tutte le offerte di cui sopra e, dormendo sonni tranquilli, potremmo ottenere un rendimento del 4% netto sul nostro capitale, e il tutto senza muoverci da casa, senza pagare spese di manutenzione straordinaria, senza imbatterci in inquilini morosi o che ci distruggono la casa, senza essere il tiro al bersaglio delle patrimoniali immobiliari, senza avere il patema del crollo immobiliare, ecc.

Perchè tanto, lo vogliate o no, i prezzi si dimezzeranno. E non è colpa di RC, è colpa di chi pensava di poterli mantenere doppi rispetto al potere di acquisto dei salari medi pompando a più non posso il credito.

Qualcuno dirà, ma il mio capitale si inflaziona. La risposta è, il prezzo della casa no? Ricordiamoci che parliamo sempre di prezzi nominali per le abitazioni. Se un appartamento resta in vendita per due anni allo stesso prezzo (ammesso che qualcuno lo paghi quel prezzo), ha già perso secco 3 + 3 % di inflazione (sarebbe composta, ma rendiamo le cose semplici).

Qualcuno dirà ma in caso di default italiano mi resta metà del BTP che ho comprato. E si, invece per la casa rimane il prezzo originale. Babbo Natale esiste e i bimbi li portano le cicogne.

Ma volendo esagerare, per coprire (quasi) il 2.7% netto posso semplicemente acquistare un trentennale tedesco! (Non lo consiglio per ovvi motivi).

Ora, alzi la mano chi è convinto che l’immobiliare è un ottimo investimento…

 

PS: il discorso è speculare per le prime abitazioni.

 

 

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