E così arrivò la resa dei conti

Di housecrash , il - Replica

Dopo 5 anni che seguo il mercato immobiliare non mi stupisco più di nulla, ma devo ammettere che oggi sono rimasto choccato dalla mole di notizie negative piovute sulla testa di chi ancora spera che ci sia un barlume di speranza affinchè stavolta non si parli di crolli epocali.

 

 

Ha aperto le danze Nomisma in mattinata

 

Pietro Modiano, presidente di Nomisma, traccia lo scenario economico e di mercato per i prossimi mesi. Sul mercato immobiliare italiano emerge un potenziale recessivo più di quanto rifletta la lenta erosione dei prezzi che, tuttavia, nell’ultimo quadriennio ha accumulato una discesa dei valori del 10-15%. Il nodo cruciale, però, resta il mercato finanziario. Negli ultimi mesi non sono arrivate le notizie di distensione dal mercato del credito, che fondavano sulla speranza che gli interventi europei avessero rimosso i vincoli di liquidità e si fossero trasferiti all’economia reale. Le erogazioni continuano a ridursi, non per effetto restrittivo dell’offerta, ma per un brusco indebolimento della domanda.

Sergio De Nardis, chief economist di Nomisma, mette a fuoco le ansie e le attese di una congiuntura depressiva dentro un contesto di interdipendenza tra politica monetaria europea epolitiche economiche nazionali. La speranza è che la prospettiva di un’azione adeguata della BCE finisca col riflettersi anche sulle economie reali, allentando la stretta creditizia che ostacola le decisioni di spesa di imprese e famiglie. Restano, però, importanti interrogativi che si sono riverberati sulle dinamiche degli spread.

Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma, evidenzia le recenti dinamiche di mercato e analizza le ragioni strutturali della debolezza del settore L’ormai evidente rottura strutturale nelle strategie di allocazione creditizia verso il settore immobiliare rispetto al passato rende improbabile che l’inevitabile aggiustamento possa giungere attraverso un maggiore sostegno della domanda.

Le aspettative di timida ripresa per la fine di quest’anno si sono fragorosamente infrante sui numeri a consuntivo. Quando si pensava di aver ormai raggiunto la soglia di resistenza, dopo un quadriennio di continui arretramenti, si è abbattuto sul settore un nuovo tracollo di impronosticabile durezza. Le quasi 600 mila compravendite residenziali e i circa 4,2 miliardi di investimenti corporate del 2011 rappresentano, infatti, grandezze nemmeno paragonabili rispetto ai livelli su cui si attesta oggi il mercato immobiliare italiano. Le previsioni da questo punto di vista sono impietose, con transazioni residenziali ancorate sulle posizioni di metà anni ‘90 per il prossimo biennio. La tendenza alla contrazione tuttora in atto e la capacità del settore di travolgere qualsiasi “resistenza”, non consentono di escludere ulteriori arretramenti, che alla luce dell’esiguità dei livelli attuali non potranno che essere di modesta entità. Si tratta di dinamiche a dir poco sorprendenti alla luce delle persistenti manifestazioni di interesse da parte della domanda potenziale e, più in generale, delle dimensioni della nostra economia.

La “dipendenza da credito”, che il mercato immobiliare ha progressivamente sviluppato nella fase ascendente del ciclo rappresenta l’antefatto fondamentale per comprendere la rilevanza che il deleveraging attuale assume anche in Paesi, come il nostro, in cui l’esposizione del comparto verso il settore bancario risulta decisamente contenuta. L’eccesso di sostegno, anche se temporalmente concentrato, si è rivelato una trappola da cui le banche italiane cercano oggi affannosamente di uscire, in un ambito in cui la massiccia diffusione della proprietà e l’ondivago interesse per il comparto da parte degli investitori istituzionali limitano significativamente le possibilità di azione. L’inesorabile scivolamento verso la sofferenza di una quota non trascurabile di crediti, associato all’evoluzione della regolamentazione prudenziale, che impone alle banche di detenere capitale addizionale rispetto al passato a fronte degli impieghi immobiliari, ha spinto ad un ripensamento delle strategie allocative che non è escluso possa avere caratteri di strutturalità. La reiterazione del modello “ritarda e prega” come strategia di gestione delle insolvenze e, quantomeno nell’immediato, di contestuale autotutela, rischia di rappresentare, in assenza di miracolose inversioni cicliche, una scelta controproducente per lo stesso sistema bancario. La difesa strenua di posizioni non più sostenibili e, con essa, il contingentamento dell’indispensabile supporto della domanda finisce per limitare enormemente la platea dei potenziali interlocutori, con inevitabili ricadute in termini di illiquidità degli immobili da alienare. Secondo le nostre stime la quota di erogato destinata a nuovi mutui nel 2012 potrebbe rappresentare il 93% sul totale, quando nel 2011 era stata in media del 72% e prima ancora, nel 2010, del 64%. Se fino al 2009 il dinamismo delle sostituzioni aveva in parte compensato il venir meno del sostegno bancario al settore immobiliare, negli ultimi anni la progressiva erosione di tale opzione ha finito per ampliare l’entità della contrazione in atto a livello generale.

In attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei mutui e le misure a vantaggio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali. Ancora oggi, infatti, sono ben oltre un milione le famiglie che si dicono intenzionate ad acquistare un’abitazione, quasi a testimoniare l’esistenza di un legame che prescinde da opportunismi di carattere congiunturale, oltreché di un enorme fabbisogno progressivamente compressosi negli anni recessivi.

Nel secondo semestre del 2012, l’andamento dicotomico di offerta e domanda si è ulteriormente accentuato, in particolare nel mercato delle abitazioni e, per il settore non residenziale, dei negozi e dei capannoni. Per gli uffici, nel periodo si è, invece, attenuata la spinta all’ampliamento dell’offerta, anche in ragione del differimento di talune iniziative di sviluppo previste nei maggiori mercati e del ritiro di immobili in vendita da tempo. Per contro, la domanda di uffici, nonostante l’autentico tracollo registrato negli ultimi anni, ha fatto registrare un nuovo arretramento. Nell’attuale situazione di crisi generalizzata, i segnali più preoccupanti provengono dagli immobili d’impresa, con l’eccezione rappresentata dai negozi, che continuano invece a mostrare una maggiore capacità di tenuta rispetto al resto del mercato. In un quadro di persistente debolezza della domanda da una parte e di prolungato ampliamento dell’offerta dall’altra si rileva, nel semestre, un nuovo e più marcato allungamento dei tempi di transazione, che hanno raggiunto quasi ovunque livelli mai registrati nell’orizzonte ultraventennale di monitoraggio del mercato. Gli effetti della congiuntura sui valori sono stati ovviamente recessivi, anche se di entità contenuta se paragonati alla contrazione dei livelli di attività. La flessione su base semestrale si è attestata nell’ordine del 2% per il comparto della compravendita e poco al di sotto per il comparto locativo. Con il calo registrato nell’anno (pari in media al 4%), l’arretramento rispetto ai picchi della fase espansiva ha raggiunto il 12/12,5% per il settore residenziale e direzionale e il 10% per quello commerciale. Anche i canoni d’affitto seguono un andamento riflessivo non dissimile rispetto a quello dei prezzi al punto che il rendimento medio lordo annuo da locazione risulta stabile già da alcuni semestri. Si deve tornare indietro di 8-10 anni per ritrovare rendimenti superiori di un punto percentuale rispetto agli attuali, che risultano in media pari al 4,8% per le abitazioni, al 7,2% per i negozi e al 4,9% per gli uffici. Nonostante la flessione dei prezzi perduri già da 9-10 semestri a seconda dei comparti, si continua a registrare una rigidità delle richieste iniziali che rischia di penalizzare ulteriormente le prospettive dell’intero settore. L’ampliamento degli sconti, associato all’esiguità del calo dei valori di mercato, testimonia la sostanziale invarianza delle aspettative di realizzo dalla vendita.

Come si può evincere dal raffronto, le previsioni relative al 2013 e al 2014 sono state corrette al ribasso, coerentemente con la revisione dei valori dello scenario macro-economico descritto precedentemente. Pertanto, anche per il prossimo anno si dovrebbero sperimentare flessioni di oltre quattro punti percentuali in tutti i comparti del mercato, e di oltre due punti percentuali nel 2014. Qualche lieve segno positivo si intravede nel 2015, quando avrà probabilmente fine la fase deflattiva. Le variazioni sono abbastanza omogenee in tutti i segmenti del mercato, segno che la fase recessiva colpisce indistintamente sia il settore residenziale che quello d’impresa. Le contrazioni dei prezzi degli immobili sono di entità decisamente più contenuta rispetto alla diminuzione delle transazioni: ciò evidenzia la persistente rigidità da parte dei proprietari ad adeguare i valori alle esigenze della domanda, generando una discrasia che rappresenta un ulteriore ostacolo alla dinamicità del mercato. Va anche rimarcato il fatto che quelli presentati sono valori medi, dietro ai quali si celano dinamiche molto eterogenee. Un ulteriore elemento degno di nota è rappresentato dal ritardo temporale con cui i prezzi degli immobili tornano a sperimentare tassi di crescita positivi rispetto alle altre grandezze del mercato immobiliare: se investimenti in costruzioni e compravendite sono previsti in aumento a partire dal 2014, per i prezzi immobiliari le evidenze delle analisi indicano nel 2015 l’anno di inversione di tendenza.

Ma come se non fosse bastato quanto sopra, nel pomeriggio ci ha pensato l’Agenzia del Territorio a mettere il carico da 11

 

 

Nel III trimestre 2012, il mercato immobiliare italiano registra nuovamente una netta flessione degli scambi. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite, per l’intero settore immobiliare (variazione percentuale del III trimestre 2012 rispetto al III trimestre 2011) risulta, infatti, pari al -25,8%, peggiorando il dato tendenziale del II trimestre 2012 (-24,9%)

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Il settore residenziale, che con 95.951 transazioni registrate nel III trimestre 2012 rappresenta il 45% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al III trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -26,8% (erano 131.125), aumentando così il calo rilevato nel secondo trimestre del 2012

L’elevata flessione delle compravendite di abitazioni, registrata nel III trimestre 2012 a livello nazionale, si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane.

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In calo il mercato anche nei Comuni della provincia delle principali città (“resto delle province”), dove il mercato delle abitazioni presenta nel III trimestre del 2012 complessivamente una discesa del -24,8%. Come nello scorso trimestre, l’hinterland di Roma è il mercato con la flessione maggiore con scambi ridotti di un quasi un terzo, -32,6%.

Come si evidenzia dal grafico di Figura 1 rispetto al III trimestre del 2004 si registra nell’ultimo trimestre un calo del -43,4% a livello nazionale; rispetto al III trimestre del 2005, che rappresenta il massimo della serie storica in un terzo trimestre, il mercato nazionale degli immobili perde quasi la metà degli scambi con un calo che sfiora il 50% (-47,0%).

 

Che altro aggiungere a quanto sopra in bella evidenza? Ah, sì…. tutti i vari soloni addetti ai lavori non fanno altro che decantare la fantomatica tenuta del mercato immobiliare. Allora aggiungo un grosso augurio affinchè si continui così :mrgreen:

Saluti

Housecrash

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