Mercato Immobiliare: la solitudine dei numeri ultimi

Di sylvestro , il - 5 commenti

  Signori, si scende! Dopo una lunghissima corsa durata tra alterne vicende alcuni decenni, la poderosa macchina realizza-sogni degli italiani si approssima al suo capolinea.

Vengono consegnati alla storia cinquanta anni di onorata carriera di crescita, pur con delle brevi pause, anni trascorsi tra boom economici e demografici, crisi energetiche e finanziarie, trasformazioni sociali, evoluzioni tecnologiche, rivoluzioni geo-politiche e catastrofi naturali.

Pochi settori in Italia hanno saputo influenzare così lungamente e così pesantemente le scelte strategiche dell’intera nazione, dall’uomo comune fino alla sua classe dirigente, pochi si sono mostrati così resistenti ai mutamenti ambientali e storici.

Nel tempo tutti o quasi gli sforzi son finiti per convergere nel mattone, vuoi per l’aspirazione del singolo cittadino a possedere presto quattro mura di proprietà, vuoi per quella delle aziende tesa ad irrobustrire il proprio patrimonio; la tendenza si è progressivamente tramutata in consuetudine tant’è che possedere almeno un immobile era diventato un obbligo per chiunque maneggiasse dei denari.

Non sorprende quindi che, come già avvenuto in altre nazioni, anche da noi si sia assisto ad una incessante espansione del settore, sia in termini assoluti che relativi, in maniera che è arrivato ad occupare il 20% del PIL scatenando una abbuffata di cementificazione e finanziarizzazione e portando la popolazione ad essere proprietaria per il 72% del suo totale.

Era inevitabile che prima o poi sarebbe arrivato il redde rationem, nonostante le spinte concentriche intente a puntellare il mercato con mutui generosi, propaganda capillare, scarsa edilizia pubblica, bassa tassazione, continue agevolazioni e forte immigrazione.

Proprio sul piano demografico arrivano le prime cattive notizie: la spinta alla crescita si è ormai esaurita sia nei fattori interni a carico delle famiglie italiane (per aggregazione o disgregazione) sia in quelli esterni da immigrazione; l’Italia ha raggiunto lentamente il traguardo dei sessanta milioni di abitanti e le prospettive di medio periodo prevedono un andamento stabile del bilancio nascite/morti quindi, com’è ovvio, assiteremo ad un progressivo invecchiamento della popolazione. Come mostra il grafico sotto a cura dell’Ance, il trend demografico delle nuove famiglie è andato via via diminuendo fin dal 2007 ed a ruota hanno seguito stessa sorte sia i nuovi mutui che i permessi a costruire.

 

 

La consapevolezza del fine corsa ha indotto gli investitori più accorti ad uscire dal business già da tempo per evitare di restare incastrati come già successo negli altri paesi a causa delle bolle immobiliari; sia sul fronte interno che estero il crollo degli investimenti testimonia crudemente quanto piccoli e grandi traders abbiano abbandonato la nave. Come ben riassume questo grafico dell’Ance, siamo piombati sotto i livelli del 1970 e non sembra ancora finita.

 

 

Del resto lo avevamo già notato tutti dall’andamento delle compravendite; nel primo decennio del nuovo millennio si è creata una enorme gobba sulla linea di medio periodo delle 500mila unità, una curva che ha già declinato violentemente nei numeri anticipando quello che a breve si verificherà sui prezzi così come ogni crollo dei volumi è seguito da un crollo dei valori.

 

 

Preso atto che tutti i numeri convergono ineluttabilmente verso un’unico sblocco al ribasso, il focus degli analisti e della gente comune si concentrerà d’ora in poi sui tempi di reazione e sulla intensità della discesa dei prezzi. Personalmente credo che non si vedranno forti scossoni o ripidi scalini ma una lenta e lunga progressione al ribasso, probabilmente irregolare ed a singhiozzo, almeno per un numero di anni necessario a smaltire la gobba di ipercomprato degli scorsi tempi.

 

 

Superfluo aggiungere che è opportuno evitare attentamente di comprare un biglietto proprio adesso; mi spiace per coloro che son saliti sul treno in corsa nelle ultime stazioni pagando un ticket molto salato, sarebbe stato opportuno provare ad informarsi prima sulla tabella di marcia senza lasciarsi sedurre dal brivido della velocità.

 

sylvestro

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