L’immobiliare: ma l’IMU non l’avrebbero pagata gli inquilini? Bella questa!

Di Giovanni Baudo , il - 6 commenti

Qualche mese fa, quando impazzava la polemica su IMU si IMU no e sugli effetti che avrebbe potuto avere sul mercato immobiliare residenziale, qualcuno avanzò l’ipotesi che l’IMU avrebbe ulteriormente aggravato la condizione degli inquilini perchè, spiegava in questa mirabolante teoria, i proprietari per mantenere stabile la quota di rendimento avrebbero aumentato i canoni di locazione di pari importo. A questo punto si poteva anche sbottare a ridere.

Da parte nostra invece sostenevamo che l’IMU avrebbe forzato i proprietari di case sfitte a metterle sul mercato, aumentando a dismisura l’offerta e facendo crollare i prezzi degli affitti. Ebbene così è avvenuto.

Tra canoni di locazione e prezzi delle case non si capisce ormai chi scende più velocemente.

Vi propongo due grafici, il primo di Idealista, che ha pubblicato una tabella suo canoni di locazione a Roma partendo dai propri annunci…

 

Andamento affitti roma

 

 

Il numerello in fondo ci dice quanto ha perso mediamente l’affitto a Roma (città che insieme a Milano danno il polso della situazione), “appena” l’8,8.

Il secondo grafico invece sono i prezzi delle case rilevati dagli annunci di Immobiliare.it (uno dei portali più grandi del nostro Paese):

 

rilevazione prezzi immobiliare

 

 

Si parte da 3.903 di marzo 2012 fino a  3.650 di febbraio 2013. Ossia: -6.5%.

Insomma il paventato rincaro degli affitti causa IMU non è avvenuto, anzi…ha stimolato la discesa.

Siccome siete al corrente dell’effetto che ha la diminuzione dei canoni di affitto sui prezzi attesi delle case possiamo certamente dire che il sistema, per ora, si sta autoalimentando.

Se il legame affitto/prezzo non è di vostra conoscenza, vi consiglio la visione del video sul mercato immobiliare e le metodologie di valutazione di un immobile scaricabile al link indicato nell’immagine seguente:

 

RC

 

 

Ma andiamo oltre. Proprio il mese scorso è stato pubblicato il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia da parte di Bankitalia.

Tra le varie interessanti tabelle che potete andare a spulciarvi al link indicato ce ne sono alcune che meritano un commento.

La prima:

 

Giudizi sui prezzi di vendita

 

In questa tabella sono raccolti i giudizi delle agenzie intervistate (da Bankitalia) che si esprimo sui prezzi di vendita. In media, il 79.3% di agenti ha denunciato una diminuzione dei prezzi, il 20.3% una sostanziale stabilità, mentre lo 0.3% un aumento.

L’aspetto più interessante non è tanto il dato trimestrale in se stesso quanto il confronto con i precedenti trimestri. Infatti poco più in basso nella tabella si vede chiaramente come il calo sia stato “apprezzato” da un numero sempre maggiore di agenzie.

Un’altra tabella interessante è questa:

 

Sconti rilevati

 

In questa tabella vengono indicate le percentuali medie di sconto praticato dal venditore in sede di trattativa. Anche qui, oltre il dato attuale, è la progressione trimestre per trimestre che trovo interessante. Un graduale aumento degli sconti praticati in trattativa.

Se torniamo al secondo grafico, quello di immobiliare.it, e aggiungiamo l’ultima tabella, è facile rendersi conto come il mercato sia in discesa libera e lo stallo politico di questi giorni non funge certo da freno.

Da un lato abbiamo i prezzi iniziali che calano del 5-6% a cui si somma un consistente sconto in trattativa che nella maggior parte dei casi è ben oltre il 10%. 

In sintesi, continuiamo a monitorare strettamente il mercato, ma per il momento segni di ripresa non ne vediamo.

Giova ricordare che Rischio Calcolato e tutte le persone che ci lavorano non parteggiano per un crollo o per una rimonta dei prezzi, si limitano ad analizzare il mercato immobiliare come asset finanziario, cercando di coglierne eventuali opportunità ed evitando per quanto possibile posizioni che produrrebbero presto una perdita.

Alla prossima!

 

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