L’immobiliare: punto di situazione dopo il dato di compravendite del primo trimestre 2013

Di Giovanni Baudo , il - 34 commenti

Ho volutamente atteso qualche giorno prima di pubblicare questo articolo. Volevo vedere le modalità di presentazione della notizia da parte dei media sussidiati. Ebbene si, i media hanno fatto un ottimo lavoro, piuttosto che presentare la notizia e accampare scuse come ogni volta, si sono limitati a non parlarne affatto. Nessun commento. Zero!

Allora ne parliamo noi.

Il 4 giugno scorso l’Agenzia del Territorio ha pubblicato il dato di compravendite relativo al primo trimestre 2012 (QUI il report completo).

Il dato di compravendite del primo trimestre 2013 è uno schifo…come direbbe Fantozzi, una merdaccia!

L’anno scorso si gridò quasi allo scandalo quando le compravendite del primo trimestre (2012) finirono a un passo dalla soglia delle 100.000 unità. Questo trimestre dove sono? Ovviamente SOTTO la soglia delle 100.000 unità.

Ecco il grafico:

Grafico trimestre per trimestre

 

Come nelle scorse presentazioni di questo grafico, in ascissa il trimestre di riferimento, in ordinata il numero di compravendite normalizzate (NTN).

I diversi colori rappresentano i diversi anni.

Prima di commentare, vediamo i dati di NTN raccolti in una tabella Anno/trimestre:

tabella trimestre-anno

Rispetto al picco del 2006, dove si superò la soglia delle 200.000 NTN mai raggiunta nel primo trimestre, ci troviamo al 45% circa.

Il record negativo delle 110.021 unità vendute nel primo trimestre 2012 appare perfino un ottimo dato rispetto alle 94.503 registrate nel primo trimestre appena concluso.

Proiettando il calo sui trimestri a venire, possiamo ipotizzare grossolanamente un dato complessivo annuale sotto le 400.000 unità.

In proiezione, lo storico compravendite:

storico compravendite

Vanno fatte le solite considerazioni: c’è da tenere conto che in quel circa 400.000 stimato sono incluse le donazioni, le eredità, le separazioni e qualsiasi altra forma di passaggio di proprietà di un immobile non direttamente connesso alla volontà di acquistare un’immobile.

Se depuriamo il dato finale da queste tipologie di compravendite possiamo affermare che le effettive unità immobiliari compravendute sono un numero talmente piccolo da poter essere approssimato allo ZERO.

Il problema dove sta? Sta nei prezzi, ancora troppo alti e non in grado di incontrare la domanda che viaggia a valori ben più bassi. Quest’impossibilità di acquistare non è dovuta (nella maggioranza dei casi) a chissà quali calcoli da perfetto speculatore, non al procrastino dell’acquisto puntando a tempi migliori, non all’investimento dell capitale in attività alternative e più remunerative….semplicemente non c’è più denaro. Finito il credito facile, il risparmio dei nonni/genitori, l’impulso del baby-boom e l’utilizzo di “casa-moneta” non c’è ora il becco di un quattrino da presentare come anticipo per l’accensione di un mutuo sostenibile. Non parliamo poi della possibilità dell’acquisto senza ricorrere al credito.

Banche e affini ce la stanno mettendo tutta per non dichiarare nei loro bilanci la montagna di negative-equity che hanno accumulato, a nulla è valso il richiamo di Visco.

L’unica possibilità che ha il mercato di ripartire, in termini di scambi, non di prezzi intendiamoci, è costringere i venditori ad abbassare le pretese. Tanto, o oggi, o tra dieci anni, sempre a metà del prezzo che sognano dovranno vendere il loro immobile. Tanto vale farlo subito e togliere il mercato da questa impasse che blocca l’intera economia.

I tentativi di attenuare il problema sono molteplici, sul web girano le dichiarazioni degli esperti, i soliti oste che urlano al mondo quant’è buono il loro vino (FIAIP, ANCE, FIMAA, ecc ecc).

Cosa dicono? Dicono ovviamente che il fondo è stato toccato ed è il momento di comprare e che nonostante il brutto dato del primo trimestre, i loro servizi segretissimi riportano una domanda scalpitante che già nel primo trimestre ha iniziato ad affacciarsi alle loro agenzie e i risultati di questo interesse si manifesteranno nei prossimi trimestri.

Visto che non si chiede mai all’oste com’è il suo vino, abbiamo dato il classico sguardo ai dati CRIF sulla richiesta di mutui, per verificare se effettivamente qualcosa sottobanco si sta muovendo (QUI il report di CRIF). Ecco i dati:

Andamento mutui - tabella

 

La domanda è così vivace che, dopo il -50 percento dell’anno scorso rispetto ai picchi l’andamento della richiesta di mutui sta correggendo di un altro 10% mese su mese nel 2013, con tendenza al peggioramento. Quindi tutta la vivacità del mercato di cui l’utente non è al corrente, e che dovrebbe spingerlo al più presto ad acquistare la propria abitazione, non mi pare ci sia.

Gli importi?

distribuzione per importo

 

Continuano a guadagnare terreno le fasce più basse, e con durate via via maggiori come si vede dalla successiva tabella:

distribuzione per durata

 

L’importo medio è di 127.646 in allontanamento dai 131.397 medi del 2012.

Com’è che dicevano “gli esperti”? In Italia non c’è stata la bolla immobiliare? No No…..

 

Alla prossima!

 

 

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  • Contrary_opinion

    Le compravendite che ci sono sono quasi completamente ad appannaggio di squali senza scrupoli che arrivano e sbattono giù il prezzo del 40/50% e chiudono cash senza un’euro di prestito ovviamente. In aree di pregio paesaggistico anche i russi si stanno divertendo parecchio.

    Per il resto solo affitti ed a prezzi decisamente diversi di anni fa.
    Questo stà succedendo in veneto come mi raccontano alcuni agenti amici..
    Saluti Francesco

    • GiovanniBaudo

      Ciao Francesco, per le informazioni in mio possesso anche russi e americani se la fanno alla larga. ..

  • Sylvestro cav. De Coccius

    Bravo Gianni, efficace e puntuale come al solito 😉

    • GiovanniBaudo

      Grazie Mimmo.

  • Guastatore

    Giovanni, i miei complimenti!
    Bell’articolo: sintetico, tecnico quanto basta, documentato e correttamente crudo!

    Dove la vedi la bolla? Oggi rispetto al picco del 2006 si vendono “solo” il 225% di case in meno 😉

    • GiovanniBaudo

      Grazie. Un saluto

  • biafra66

    Dopo BOT e BTP,banche e assicurazioni sono colme di mattone invenduto…..e se e’ vero che, qualche d’uno da Francoforte di nome Marione le aiuta per BOT e BTP con i bazooka spara spread e spara euro,a domicilio la vita si fa dura con mattone calce e tondini.
    Possono e vogliono (insieme allo Stato gran possessore di stamberghe) mantenere il mercato in bolla per non mettere a bilancio perdite colossali,e in piu’ chiudono i rubinetti del credito per chiudere un cerchio che presto le scoppiera’ in faccia.Le aste nei tribunali vanno deserte e anche su quel fronte i realizzi mi sembrano scarsotti per gli Istituti.
    …e anche questo governo di idioti,cavalca l’onda del tafazzismo…meno compravendite meno introiti,ma non mollano..e allora si autodifendono scaricandosi da soli le ristrutturazioni!…e via in picchiata verso il default!
    Grazie Dott. Baudo.
    p.s intanto, qui’ in questa zona,sempre meno agenzie immobiliari sempre piu’ betting,compro oro,finanziarie!!

    • kellar81

      Concordo col suo commento. Questo è un altro mercato distorto, come quello dell’oro, anche se qui ci sono persino più interessi ed attori, nonchè cause. Il mercato è preda della speculazione, gli altri possono anche morire, come al solito……. Mi spiace per chi ha investito nel mattone onestamente, ma non era nemmeno giusta la super-rivalutazione ottenuta gratuitamente con l’introduzione dell’euro, e i prezzi fuori mercato per tanti anni scollegati dal costo della vita e dai salari. Auguri

      • biafra66

        Buonasera Kellar81,mi permetta una osservazione…in generale tutti i mercati possono apparire in distorsione,ma per l’oro l’investimento e’ a costo zero(nessuna tassa,manutenzione,va oltre il mercato domestico)…il mattone, per quanto riguarda l’Italia,ha rappresentato e rappresenta fonte di rendita per lo Stato (tasse,patrimoniali,iva sulle forniture di servizi,etc).
        Ora e’ sempre spiacevole condannare chi investe in asset immobiliare,ma da anni vi erano chiari di luna che potevano destare solo qualche sospetto,non crede….come tutti gli investimenti mai comprare sui massimi e mai vendere sui minimi…ma qui’ il problema e’ che sui minimi non compra piu’ nessuno!Nel mercato olandese per farLe un esempio,fornivano mutui al 123% del valore dell’immobile,salvo poi oggi avere banche con enormi sofferenze e un mercato in caduta del valore dell’estimo del 20% solo lo scorso anno….anche l’oro e’ calato in sei mesi del 30%,ma se le banche vendessero le loro riserve sicuralmente molti correrebbero a comprare,sulle case mi permetta di avere qualche dubbio.
        Ma come quasi tutto nella vita e’ anche questione di gusti.
        La saluto

        • GiovanniBaudo

          …concordo sia su questo commento che sul suo precedente ad eccezione dell’affermazione “sui minimi non compra nessuno”…a mio parere siamo ancora distanti dai minimi…e proprio sui minimi che la gente “comune” si libererà nervosamente dei propri immobili mentre gli squali faranno affari…quando sentirete la nonnina al mercato impaziente di liberarsi dei propri immobili…sarà il momento di agire. ..

          • biafra66

            Baudo,certamente non puo’ che essere come dici….ma l’immobile,rappresentera’ sempre un costo anche per gli squali…e dopo essersi abbuffati avranno qualche difficolta’ nella “digestione” del mattone….sopratutto se non potranno defecarlo tutto.
            Perdona l’esempio squallido,ma era il piu’ efficace che avevo a portata!! Ancora grazie e buona serata!

          • GiovanniBaudo

            😀 esempio efficace 😀
            Buona serata

          • Simone Tretti

            Triste verità, corroborata anche dalla semplice deduzione che nel momento in cui avremo veri “minimi”, l’economia avrà veramente toccato il fondo e sarà crollata (per quale altro motivo la gente dovrebbe altrimenti “svendere”?)

  • Tommaso Geraldi

    Come al solito analisi sull’immobiliare sempre viziate dalla logica che i prezzi sono da abbassare.mai una volta che si possa leggere un analisi di quanto costa realmente costruire una casa in Italia,al nord perlomeno.classe B/A,fotovoltaico,sostenibilità energetica,normative antisismiche,oneri finanziari,oneri comunali e convenzioni comunali……….Il problema vero sono gli alti costi in relazione al potere,reale,di acquisto delle persone.stesso ragionamento valido per le automobili.tradotto per gli ottusi: costi troppo alti e stipendi,quando ci sono,troppo bassi.Il resto sono enfatizzazioni fuorvianti,fuori luogo ed in assoluto disinformazione gratuita.
    L’Italia non e’ fatta di soli centri storici di pregio o localita’ di grido dove paghi la bolla e l’esclusività,per lo più’ e’ fatta da periferie,ristrutturazioni e riqualificazione di aree dismesse.Mi deprimo ed in.ca.zzo nel continuare a leggere articoli monotematici ed assolutamente inadeguati che non affrontano la realtà di un problema enorme,l’indotto dell’edilizia e’ trainante per l’Italia.Alla fine quello che traspare dai Commenti e’ solo la ricerca Della speculazione,dimenticando o volendo dimenticare,comodo !,che molte volte dietro alle svendite sono nascosti drammi umani e sociali.

    • GiovanniBaudo

      Gentile Tommaso,
      Nessuno si dimentica delle persone che lavorano nelle costruzioni e indotto. Mai sia.
      Ma l’immobiliare non è fatto solo di questi, è fatto anche di tanti Ricucci, Coppola, Caltagirone, Lotito, Mezzaroma, Berlusconi, Ligresti… (posso fermarmi o devo continuare?).
      I personaggi di cui sopra, per la loro personale avidità, hanno distorto un’economia interna che oggi ne paga le conseguenze.
      Fermo restando che nei piccoli paesi di periferia il costo di costruzione non è molto lontano da quello di commercializzazione (hai ragione!) nelle grandi città, che poi sono quelle che fanno i numeri per le NTN, il rapporto è ancora 1 a 4. Perché non mi giustifichi questa distorsione? Perché un appartamento costruito in classe A a non più di 2000 euro/mq (oneri compresi) deve esser piazzato sul mercato a 8.000?
      Altra considerazione. ..in Italia ci sono il doppio delle abitazioni che servono, negli anni c’è stata una sovraproduzione sconsiderata. Quando l’offerta di un bene è doppia o tripla rispetto alla domanda, non c’è prezzo di produzione che tenga. Purtroppo l’apparato costruzioni in Italia è sovradimensionato, ci siamo mangiati ettari di verde per costruire case disabitate senza mai pensare a riqualificare…solo cementificare.Oggi all’immobiliare come ad altri comparti, vedasi impiego pubblico, si sta presentando il conto. Se non si capisce questo vuol dire che si è collusi con il sistema. ..tanto vale non perdere t spiegare. ..
      Grazie del commento

    • House Crash

      che c’entrano i costi di costruzione con le schifezze anni 70/80?

      L’indotto dell’edilizia inoltre è stato una zavorra per questa nazione. Mentre noi affossiamo risorse in sassi e cemento che ci vendiamo tra di noi, le altre nazioni producono roba che vendono ad altre nazioni. Prova ad esportare una casa…. trainante, tsè

  • defaste

    Domanda: è possibile avere i dati al NETTO i donazioni, successioni,ecc.? Il dato così presentato non siginifica molto, senza avere una stima “decente” quantomento delle successioni. Nell’articolo si dice che il numero di compravendite è vicino allo zero (dato che condivido sulla base di alcuni calcoli che ho fatto), ma non è possibile avere un dato “ufficiale”?

    • GiovanniBaudo

      Purtroppo no, ne ho parlato a lungo con un amico notaio…non c’è una banca dati ufficiale, solo “stime”, che in Italia lasciano il tempo che trovano…

      • House Crash

        ero venuto qui a dirti qualcosa a riguardo e poi mi è toccato sistemnare il solito cretino che estende a tutto il mercato le sue botte di culo…. i dati di questo report sono più devastanti di quello che facciano credere… considera che a Napoli e provincia le NTN sono state influenzate da dismissioni ERP per 15k pezzi (tanti ne hanno messi in vendita qualche mese fa). Per quanto riguarda successioni e donazioni, la stima era di circa 200k NTN annue.

        Hanno finito… passato il 2013 sarà nei numeri che i mattonari mangeranno pietre ad ogni pasto

  • kyof69

    sarà molto difficile purtroppo che scoppi la bolla con le nostre banche simil mafiose controllate da fondazioni in mano ai politici o con legami a doppio filo con i palazzinari presenti nel loro capitale…..continueranno a nascondere la polvere sotto il tappeto in attesa di altri Tre-morti bond (o europei) che le salvino…in altri termini finiremo ancora per pagare noi il conto….non i palazzinari loro amici che con i soldi fatti negli anni della bolla possono attendere ancora tranquilli per 10 anni prima di vendere al prezzo reale di mercato….forse qualche buon affare si potrà fare dal privato con la necessità di vendere o dal costruttore edile piccolo che la banca può lasciare fallire senza troppi danni…….i prezzi comunque scenderanno sicuramente ma temo molto lentamente

    • GiovanniBaudo

      Da un certo punto di vista lo spero, perchè se collassa di botto il mercato le nostre banche spariscono…

      • kyof69

        basta che garantiscano i depositi fino a 100.000 €. dopodichè per me possono fallire tutte da domani con i loro azionisti e amici palazzinari…..

  • faber

    Vendite delle case vicino allo zero?? ma quante cazzate spara questo!! la casa oltre ad essere un’investimento assolve ad un’esigenza IRRINUNCIABILE !
    Oppure chi dice , ” in Italia ci sono il doppio delle abitazioni che servono” altra mega cazzatona !!
    Gli immobili erano,sono e saranno la VERA RICCHEZZA!! solo il 20% degli italiani non è proprietario e solo questi SPERANO in un ulteriore abbassamento dei prezzi, in poche parole dei poveracci rosiconi

    • zioru

      mega cazzatona? Io non so dove abiti tu, ma qui a brescia è cosi, e meno male che ci sono gli stranieri. Ma forse tu sei un immobiliarista o hai casa da vendere. Io ho 52 anni, e ieri facevo il conto di quante case resteranno ai miei nipoti una volta morti noi e i nostri genitori, 7, e sono solo in due che NON si sono comprati casa. Il mito della casa è stata la più grande stronzata che abbiamo creato noi italiani, costa all’acquisto, costa il muuo, costano le tasse, costa la manutenzione, ti condiziona sugli spostamenti. Ma c’era chi le vendeva che ci gonfiava le palle, e noi che siamo coglioni ci abbiamo creduto, e per alcuni, è stato si un grosso business.
      Inoltre chi non ha la casa, è perchè NON HA I SOLDI PER COMPRARLA, o sono tutti quegli scrocconi , beh, magari non tutti ma molti si, che abitano nelle case popolari, aler ecc. ecc. che non ce l’hanno loro, ma l’hanno comprata ai figli, con i soldi rubati alla collettività. E in quanto ai poveracci risiconi, lo sono MENO di tutti quei pezzi di MERDA di immobiliaristi, bancari, notai, impresari e simili che ci hanno speculato negli ultimi anni, (io lavoro in edilizia)costruendo una bolla di debiti spaventosa e distruggendo risparmi con questa CAZZATA della casa GRANDE INVESTIMENTO. LA CASA PROPRIA NON SARA’ MAI UN AFFARE, AL MASSIMO, UN MODO RAGIONEVOLE DI RISPARMIARE DEI SOLDI, MA UN AFFARE SOLO ECCEZZIONALMENTE.

      • kyof69

        parole sante

      • faber

        si io compro i classici appartamentoni degli anni 70/80 nella periferia di Roma che non vuole più nessuno(quindi vado giù forte con il prezzo) li fraziono tipo da 120 mq ne tiro fuori 2/3/4,li ripulisco e li rivendo, e ti posso assicurare che con il prezzo equo vengono rivenduti con estrema facilità ,anzi meglio di prima!! e vedo tante persone che vorrebbero acquistare ma non possono!!! io non concepisco come si possa pagare l’affitto per 20 anni per poi trovarti senza nulla in mano io ho 40 anni e papà non mi ha dato una mazza

        • kyof69

          classica ignoranza di chi fa del suo caso personale e di una specifica realtà (Roma) la pietra di paragone per tutto il mercato di una nazione….comunque se sei convinto che la gente vuole comprare gli appartamenti al prezzo “equo” che dici tu dov’è il problema? mi sa che forse il prezzo non è tanto “equo” sennò non saresti qui a dare dei rosiconi a gente che non lo è ma staresti a contare i soldi che hai in banca….

        • House Crash

          ma non avevi detto

          “Gli immobili erano,sono e saranno la VERA RICCHEZZA!!”

          ????

          adesso scopriamo che sono le catapecchie a TorbellaMonaca frazionabili e che vendi ai marocchini la VERA RICCHEZZA.

          Ma fatti da canto…. gli speculones come te verranno travolti dalla piena… poco siete stati puniti ancora…. ce ne faremo di risate sul vostro investimento del cazzo

        • zioru

          Li frazioni 2/3/4? cioè 30/40/60 metri? E quanto sarebbe questo prezzo “equo”? Immagino che sia il sogno di tutti avere una casa di 40 mq dove vivere magari in 4 persone, magari con 25 anni di mutuo sulle spalle e magari un pò di gentaglia come vicini. La mia massima aspirazione.
          Ora, In una cosa hai ragione, PER TE la casa è un affare, poi come diciamo dalle nostre parti, “ogni giorno nasce un cucco, beato chi lo cucca!” Tu fai bene, se ci sono le pecore, è logico,non giusto, tosarle, ma non dare dei “rosiconi” a chi non vuole essere tosato da quelli come te. Saluti.

    • GiovanniBaudo

      Faber…qui di rosiconi ce ne sono pochi….ad occhi posso pensare di te o che sei rimasto con il cerino in mano, oppure sei uno di quelli che i cerini li costruisce…ma voglio ugualmente rispondere compiutamente alle tue osservazioni.

      A) La casa non è un investimento, tant’è che chi l’ha intenso in questo senso oggi sta piangendo…è un asset illiquido e poco trasparente…inoltre è soggetto a tassazione (feroce)
      B) In Italia ci sono troppe abitazioni…sei poco informato, si stimano 1,8 volte di più le case rispetto alle famiglie che potenzialmente possono occuparle
      C) E’ un’esigenza irrinunciabile: VERO. Peccato che quest’esigenza è stata soddisfatta dall’87,5 percento di famiglie italiane, e il 12,5 che manca sono disoccupati o fortemente precari
      D) Sono e saranno la vera ricchezza: contento tu….
      E) Gli italiani che non hanno casa non sperano, ne hanno disperato bisogno, perchè non hanno budget a sufficienza in uno stato ladro che del diritto all’abitazione ne fa una bandiera solo durante le campagne elettorali.
      F) Sei contento di aver manifestato la tua ignoranza nel settore a tutto il web?
      G) Saluti

  • Michele Pietrantuono

    Giovanni è sempre un piacere leggere i tuoi articoli.
    Complimenti

    • GiovanniBaudo

      Grazie Michele.

      G

  • Gianfranco

    Vogliamo l’analisi del 2° trimestre del 2013

  • ricca

    vabbe, la classica bolla che scoppia…. il bello deve ancora venire…. compreremo le case a buon prezzo finalemnte dopo anni di usura organizzata…..

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