Mercato Immobiliare: Mercato Immobiliare: tutti nudi alla … metà ( Numeri Impietosi, Ci Sono Troppi Immobili )

Di FunnyKing , il - 28 commenti

Nota di Rischio Calcolato: Il pezzo che segue è impietoso e fotografa un dato di fatto. Tuttavia devo avvertirvi che la view di Rischio Calcolato sul mercato immobiliare e sul prezzo del mattone è attualmente sotto revisione. Nel senso che le mosse della BCE potrebbero cambiare radicalmente lo scenario ove si creassero le condizioni per una nuova bolla del credito immobiliare. Tutto dipenderà dai regolamenti attuativi che definiranno il mercato sugli ABS creato dalla BCE. Se le banche potranno creare ABS basati su Mutui che hanno come sottoscrittori famiglie e cittadini con meriti di credito bassi, potremmo assistere ad un nuovo ciclo di “caccia al mutuatario” come negli anni fra il 2002 e il 2008, in cui in pratica venivano concessi Mutui anche sul 120% del valore dell’immobile ed erano le stesse banche a spingere per importi i più alti possibili. Sapendo poi di vendere i crediti (Mutui concessi)  cartolarizzati su un fiorente mercato privato. Quel mercato ora potrebbe diventare PUBBLICO attraverso la BCE. Stiamo a vedere come questi ABS verranno regolamentati. (se i tedeschi lo permetteranno vuole dire che hanno deciso di sussidiare il Sud in via indiretta, il diavolo è nei dettagli).

da Aiuto Mutuo

La “lenta corsa” al deprezzamento degli immobili prosegue inesorabilmente il proprio cammino anche nella fine estate del corrente anno come già prospettato in altre occasioni e qua e là mormorato timidamente da qualche addetto ai lavori; non mancano le consuete dichiarazioni ottimistiche su una pronta ripresa del settore non appena fanno capolino dati collaterali meno negativi del solito come l’abbassamento del costo del denaro ad opera della Bce o l’ennesimo presunto incremento della domanda di mutuo laddove, come spiegato più volte, quello che sta aumentando è solo la richiesta di surroghe alla luce delle difficoltà economiche delle famiglie e della convenienza dei nuovi tassi e spread.

Altrettanto divertenti risultano i tentativi di proporre le proprie ricette di categoria per dare una scossa al settore con formule che spaziano da una mega-galattica proposta di impiegare 100 miliardi di euro nel settore edilizio (piovuti da dove non si capisce) a quella di detassare completamente le abitazioni (per spostare le imposte chissà dove, magari sui redditi o sulla produzione).

In attesa che il governo (questo o i successivi poco importa) provveda ad accontentare lor signori con nuove promesse e nel contempo prepari l’ennesima gabella con un nome nuovo e possibilmente originale, passiamo in rassegna altri dati, altri numeri e fatti che ci aiutino a delineare un quadro d’insieme sia in prospettiva storica che attualizzata per dare modo di farsi un’idea sull’andamento reale e sulle conseguenti prospettive dell’universo del mattone nostrano, in particolare su quello di natura residenziale.

Stavolta è il turno dell’andamento comparato tra popolazione, famiglie ed abitazioni disponibili, elaborato su fonte Istat per periodi di censimento decennale dal 1951 al 2011 con una coda statistica approssimativa sugli anni 2013-1014 (dati demografici di Istat riferiti a fine 2013 e dati immobiliari dell’Agenzia del Territorio riferiti a fine 2012).

Come si può apprezzare dal grafico che segue, nell’arco di un cinquantennio si è assistito all’incremento del 28% nella popolazione (da 47 milioni e mezzo a oltre 60 milioni), del 103% nelle famiglie (da 11 milioni 800mila a oltre 24 milioni) e ben del 207% negli immobili (da 11 milioni e mezzo a oltre 35 milioni).

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Mentre cinquanta anni fa, nell’epoca post bellica della ricostruzione, avevamo grosso modo una casa per famiglia ai giorni nostri il rapporto è diventato di 1,5 case per famiglia. Con alcune sostanziali differenze. Negli anni 50 c’erano ancora molte famiglie numerose tra cui tante obbligate a stare ancora in baracche, come magistralmente immortalato nelle pellicole dei film del periodo del neo-realismo italiano, oggi non solo le famiglie sono notevolmente ridotte nel numero dei componenti ma addirittura tante sono di formazione fittizia a causa della diffusa tendenza a dichiarare separazioni coniugali virtuali per convenienza fiscale.

Non a caso dal 1951 al 2014 si è passati da quasi una casa ogni cinque persone a oltre una casa ogni due persone; tenuto conto che le previsioni statistiche sulla popolazione italiana prevedono una sostanziale stabilità nei prossimi decenni mentre l’atavico amore per il mattone difficilmente tramonterà nell’arco di una sola generazione è facile prevedere che entro il prossimo ventennio saranno disponibili oltre 40 milioni di abitazioni, nonostante crisi, tasse e spese crescenti. Forse per allora emergerà qualche dubbio sull’opportunità di continuare a dedicare le migliori e residue risorse di un paese per un settore che nonostante le attuali gravi e conclamate difficoltà continua a riscuotere larghi consensi tra le fila degli organismi politici, industriali e finanziari.

Malgrado l’innegabile pesante situazione di nuove costruzioni residenziali invendute si tende insistentemente a chiedere e concedere nuove agevolazioni, vuoi sul piano burocratico, vuoi su quello normativo e fiscale. E’ notizia di questi giorni che il governo intende snellire al massimo le procedure di intervento per i lavori di ristrutturazione limitandole all’autocertificazione; se da un lato è corretto plaudire l’eliminazione di farroginose procedure di autorizzazione, specie in un mondo digitalizzato quale dovrebbe essere quello moderno, dall’altro viene spontaneo ipotizzare che nell’insieme innescherà … o meglio, incoraggerà anche lo storico processo di cementificazione abusiva che0 interessa lo stivale da vari decenni. Dal momento che il legislatore ben conosce vizi e virtù della gente italica è corretto presumere che abbia già messo in conto di trarne profitto con il condono prossimo venturo (sempre smentito e sempre puntualmente attuato in nome di necessità contingenti). Anche questa volta si è trattato dell’ennesimo segnale [mica tanto] cifrato agli interessati, un “pronti – via!” collaudato negli scorsi decenni. Probabilmente se ne riparlerà tra il 2017 ed il 2018, magari prendendo spunto dall’ennesima esigenza dettata dalle regole europee senza neanche operare uno eccessivo sforzo di fantasia.

Si tratta di una dietrologia fondata unicamente sul processo alle intenzioni? Può darsi, avremo modo di verificarlo insieme.

Nell’attesa dei prossimi sviluppi ci limiteremo ancora una volta a riservarci il ruolo di spettatori nella consapevolezza che la febbre da mattone continuerà a sottrarre altre preziose risorse che altrimenti indirizzate avrebbero potuto rinnovare e modernizzare il tessuto socio-economico del nostro paese mentre ci tocca assistere all’ennesima corsa alla cannibalizzazione semi-volontaria del proprio patrimonio di risparmi ed energie umane per dar vita alla solita sagra dell’investimento buono per tutte le stagioni, in barba agli alti costi di realizzazione, acquisto e manutenzione ed in presenza di rendimenti comprensibilmente sempre più risicati o nulli.

E si persisterà in questa inerte politica di ipertrofizzazione del mercato immobiliare intrappolati in un gorgo di luoghi comuni ed ad abitudi senza apparente via d’uscita per ritrovarsi un giorno economicamente più esausti di adesso e con un patrimonio edilizio che varrà grosso modo la metà.

WK

sylvestro

aiutomutuo.finanza@gmail.com

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