L’immobiliare: gli strumenti per comprenderlo (Evento: Bologna 13 Dicembre)

Di Giovanni Baudo , il - 11 commenti

Inizio col dirvi che non c’è alcuna ripresa in atto nel mercato immobiliare. Non mi credete? Guardate i due grafici che seguono:

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Sono gli andamenti dei prezzi medi richiesti in vendita nelle due più grandi città italiane, Roma e Milano, i cosiddetti market movers per il mercato immobiliare.

A quanto sembra i prezzi non fanno altro che scendere…e ultimamente con una certa accelerazione, altro che ripresa. Il 2015 potrebbe essere l’anno del minimo? Non è un fatto scontato, ma certamente possibile!

La cosa che più ci interessa però, non è prevedere aprioristicamente la data certa del minimo, quanto quella di accumulare le nozioni necessarie a capire quando questo minimo, con buona approssimazione, si è realizzato e si può passare ad una fase di accumulo dell’asset immobiliare.

Solo alcune indicazioni. Il compratore tipo ha un’età compresa tra i 35 e i 55 anni, in questa fascia si concentrano il 50% delle compravendite, ma per essere in età di potenziale acquirente oggi bisogna essere nati dal 75 in poi.

La domanda è: come è evoluta la curva di natalità a partire dal 75 ad oggi?

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In picchiata, si è passati da 2.5 figli per donna a 1.5, ecco perchè manca la richiesta…i figli del baby boom sono belli che sistemati, e quelli post anni ’80 che oggi si affacciano nel mondo immobiliare, quei pochi, hanno probabilmente l’eredità dei nonni o dei genitori, i quali hanno poca scelta su chi lasciare il proprio bene, visto che hanno 1 o 2 nipoti o mediamente 1,5 figli.

Ma poi per comprare servono i soldi, tanti soldi. E dove si può attingere se non nel reddito disponibile e nel risparmio accumulato? Vediamolo questo reddito disponibile dal 2000 in poi:

 

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Un pianto! Il reddito si assottiglia in termini reali, e la propensione al risparmio, quel risparmio che ci serve per l’anticipo, praticamente dimezzata.

Ora vi rendete certamente conto di quanto sia importante oggi avere una chiara situazione di ciò che ci circonda in termini di grandezze macroeconomiche.

Non basta comprare un qualsiasi mattone per poterci guadagnare sopra, sono finiti quei tempi. Oggi bisogna saper comprare, bisogna saper leggere i numeri, bisogna capire.

Parleremo di tutto questo a Bologna, una disamina degli indicatori e delle grandezze che è necessario conoscere per non rimanere fuori dal mercato e per non farci fregare in caso di fantomatici minimi.

E soprattutto a Bologna il 13 di Dicembre verrà presentata una proposta operativa su come e dove investire convenientemente in un particolare mercato immobiliare.

 

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  • kyof69

    con la natalità attuale, i redditi attuali e la fuga dei giovani dal paese i prezzi devono calare in Lombardia fino ad arrivare max a €.1.400/mq per il nuovo nelle provincie lombarde e €. 2.500/mq. a Milano (escluse sempre le situazioni immobiliari di pregio)

    • Tommasodaquino

      mah, sa che secondo me per molti appartamenti anche in centro a milano 2500 è ancora troppo? Ci sono certi appartamenti da mettersi le mani nei capelli, per non parlare delle inevitabili ristrutturazioni! Stanti gli stipendi odierni anche a milano non si può andare oltre i 1500 euro in media.

      • kyof69

        a Milano per il nuovo (ripeto nuovo o completamente ristrutturato – almeno classe B) sarà difficile scendere sotto quella soglia a meno di un vero tracollo che non prevedo a breve, ma piuttosto prevedo un lento declino dei prezzi. Per l’usato si scenderà ampiamente sotto quel valore specie per le zone più degradate e senza servizi

        • milano1954

          sono prezzi da barzelletta….e chissenefrega dei redditi delle fasce più basse.Comunque, per informazione un netturbino con 10 anni di anzianità guadagna 1900 euro netti per 14 mensilità oltre al TFR (altra mensilità) , quindi all’anno 29.000 euro netti (più che in Svizzera, per capirci). Se non compra casa è solo perché è una cicala….E questi sono i redditi nel PUBBLICO. Con questi redditi una coppia non ha problemi ad avere un mutuo con spread meno del 2% e a prendersi un buon trilocale in zona semicentrale a Milano. Provasse a farlo a Francoforte o Lione, per non parlare di parigi o Londra.
          Come investimento ci sono in vendita a Milano monolocali in zona semicentrale ultra servita decorosissimi a 75.000. 80000 euro che rendono (lordo) oltre il 6%. Sono prezzi assurdamente bassi, come si fa a non rendersene conto?
          ma l’investitore italico preferisce comprare a Monaco di baviera a 10.000 euro al mq immobili che 3 anni fa costavano 2.500-3000 (per non parlare di Helsinki, Stoccolma, Copenhagen, ecc che ormai veleggiano su queste cifre da delirio).
          Ma tanto basta appecoronarsi e credere che c’è sempre tempo per fare i grandi affari, l’italiota è strozzino d’animo e pollo di vocazione

          • faber

            Hai perfettamente ragione i prezzi sono molto bassi anche in rapporto al costo di costruzione, conosco svariati costruttori che stanno vendendo quasi a prezzo di costo. chi ha la possibilità di accedere ad un mutuo oggi fa dei veri affari!!! poi l’articolo si sbaglia dicendo che non c’è richiesta non è assolutamente vero quello che manca è l’appoggio delle banche come a bei tempi quando i mutui te li tiravano a presso.

          • milano1954

            se posso aggiungere, a chi ha un posto di lavoro “sicuro” a tempo indeterminato i mutui oggi li tirano dietro: pes ISP variabile 20 anni spread 187 pcp coverage 60%. In più i veri affari sono sull’usato in buone condizioni/ristrutturato, infatti:
            – si va molto sotto il costo di costruzione a nuovo
            – conviene neanche guardare l’indice di efficienza energetica, che è una colossale cazzata per imbonitori di paese (es il migliore appartamento senza rinnovabili non sale oltre la classe C, perché l’effetto delle rinnovabili è totalmente sovrastimato ).
            Un semicentrale a 2500 euro/mq a Milano è da comprare a occhi chiusi, come offerte buone a 3500 euro in zona Cinque Giornate.
            Invece è vero che non c’è richiesta di massa, ma perché l’italiota è specializzato a comprare quando tutti comprano , e non ragionare con la propria testa. Inoltre si vive meglio non pagando 800 o 1000 euro al mese di mutuo (basta un affitto in una topaia a 500!) e facendosi 2 o 3 viaggetti all’anno all’estero e un paio di pizze a settimana (che è il tenore di vita di una coppia di dipendenti pubblici, che insieme tranquillamente assommano 50 o 60000 euro netti, inclusi gli accantonamenti TFR , e in qualsiasi paese “normale” la casa se la comprerebbero senza problemi). Finché gli dura… poi il risveglio sarà poco divertente

  • marcel

    I prezzi sono buoni, ma credo ci siano piu’ fattori che ipotecano la scelta immobiliare in negativo.
    La tassazione alta, crollo demografico, l’emigrazione dei giovani, subentro di nuove nazionalita’ nel tessuto urbano che non ne garantiscono la medesima qualita di convivenza civile, mancanza di garanzie per la proprieta’ se affitti, probabili aumenti di tasse x le successioni, generale imbarbarimento civile, difficolta’ ad affittare ect. L’ivenduto nuovo e’ ancora elevato
    Forse i minimi li vedremo nel 2015 ma poi? Mettiamo risparmi su un paese che ha un futuro incerto e con eso tutto quello che ci sta’ sopra. Esagero?
    Sig. Baudo cosa mi direbbe? Per i nostri genitori era normale investire in questo settore ma ora sono dubbioso nonostante il calo.

    • Marcello…c’è poco da dire, la scelta di comprare un immobile in Italia riguarda solo chi vede un futuro in questa nazione, se invece lo sguardo mira all’estero, sono d’accordo…il nostro paese continuerà ad agonizzare per molti molti anni.

      • marcel

        Grazie per la risposta. penso che un immobile in un contesto di mancanza di stato di diritto sia piu’ una facile preda per terzi, che un baluardo per una famiglia.
        Chiaro che una gestione attenta di quello che sia ha, ad esempio con una ottimale scelta di inquilini, con una amministrazione diretta ect, puo’ aiutare a tenere meglio la posizione. Ma bisogna metterci molto di proprio. Ne vale la pena? Forse e’ meglio fare nulla, che sgobbare per difendersi da una marea di approfitatori.

        Per ultimo, a me pare che il settore immobiliare non sia andato incontro a dei giusti fallimenti. E forse non arriveranno mai. Le banche salvano le imprese immobiliari, ma cosi’ adulterano ulteriormente i prezzi. Siamo sicuri che il 2015 sara’ un punto di ripartenza? Piu’ che sull’immobile non sarebbe meglio al momento piu’ opportuno entrare in giusti titoli immobiliari che hanno diviso per 10 volte il loro valore dai massimi?
        Buona giornata

  • Elena Irato

    i valori sono condizionati dalla tassazione del doppio gioco aliquote comunali valore catastale che subirà un ulteriore aggravio con la fatidica riforma del catasto, quindi penso che gran parte degli immobili di medie e grandi dimensioni scenderanno ancora di molto. in proporzione di calo di valore al mq si salveranno per le abitazioni i tagli piccoli avendo minore tassazione ed essendo più facilmente affittabili e rivendibili.

  • Charles Kent

    Bell’articolo molto informativo

    http://www.akumalrealestate.net

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